Часть 2. Аспекты права собственности в арендном бизнесе.
Данная статья о праве собственности является продолжением первой части цикла публикаций и раскрывает особенности права собственности в такой сфере предпринимательской деятельности, как бизнес, связанный с арендой имущества.
Собственность это неотъемлемая часть предпринимательской деятельности, затрагивающая различные ее области. Компании, предоставляющие услуги в сфере аренды, которые экономят время и деньги становятся все более популярнее.
Арендный бизнес набирает популярность уже на протяжении многих лет, поскольку многие компании не имеют возможности приобретать и стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие своей деятельности. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет. Одной из таких компаний является компания CHEP (ЧЕП), которая предлагает услугу пулинга – предоставление оборотной тары (паллет) в аренду и управление ее оборотом, при этом компания CHEP (ЧЕП) никогда не продает и не передает права собственности на свои паллеты. Компания CHEP (ЧЕП) предоставляет арендаторам свои паллеты за плату во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ).
Основополагающим принципом деятельности компании CHEP (ЧЕП) во всех странах мира является соблюдение клиентами компании права собственности на паллеты CHEP (ЧЕП). Неуклонное соблюдение права собственности на паллеты CHEP (ЧЕП) является основой успешных и взаимовыгодных отношений между компанией и ее клиентами. Компания CHEP (ЧЕП) всегда остаётся постоянным собственником своих паллет. Никто не вправе приобретать или продавать паллеты CHEP (ЧЕП), имеющие признаки, такие как синий цвет, логотип CHEP (ЧЕП), маркировка на центральной шашке, надпись Property of CHEP/Собственность CHEP (ЧЕП), либо использовать, распоряжаться или осуществлять с ними иные действия, нарушающие право собственности компании на данные паллеты. В случае, когда пользователи паллет CHEP (ЧЕП) пренебрегают соблюдением права собственности на паллеты, они не только нарушают принципы и правила работы с компанией, но и не соблюдают закон. Тем не менее, компания CHEP (ЧЕП) дорожит отношениями со своими партнерами по бизнесу и всегда проводит информирование всех участников рынка о своем имуществе, о его признаках, праве собственности на него, а также о перспективах сотрудничества с компанией CHEP (ЧЕП).
В сфере аренды имущества между арендодателем и арендатором могут возникнуть разногласия, касающиеся арендной платы, улучшений арендованного имущества, возврата имущества по истечении срока аренды, изменений условий договора аренды, а также споры, касающиеся права собственности. Здесь может быть две ситуации.
Первая касается тех случаев, когда необходимо истребовать имущество из чужого незаконного владения. Пример: государственное унитарное предприятие на основании договора аренды передало закрытому акционерному обществу маслобойное оборудование. Поскольку арендатор своих обязанностей, установленных договором, не исполнял, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате. В удовлетворении данного иска было отказано по причине ничтожности договора аренды. В связи с изложенным государственное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд к закрытому акционерному обществу с иском о применении последствий недействительности договора аренды в виде возврата спорного оборудования. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил.
Вторая может возникнуть в ситуации, когда необходимо устранить препятствия пользования имуществом, не связанные с лишением владения. Пример: за защитой своих прав обратился арендатор государственного имущества с требованием об устранении прав владения и пользования чердачным помещением. Ответчик – товарищество собственников жилья – возражал против иска, указывая на то, что помещение относится к общему имуществу дома и является общей долевой собственностью домовладельцев. Вместе с этим право государственной собственности на данное помещение зарегистрировано в установленном порядке, истец владеет спорным помещением на основании договора. Следовательно, в соответствии со статьей 305 ГК РФ истец, как титульный владелец имущества, вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением. В последующем иск был удовлетворен. Из этого следует, что при ведении бизнеса, связанного с арендой имущества, право собственности на данное имущество охраняется и защищается Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ. Так статьи 301-306 ГК РФ гласят о защите прав собственности и других вещных прав. Вдобавок арендный бизнес регулируется общими положениями о праве собственности – статьи 209-217 ГК РФ, статьями 218-243 ГК РФ о приобретении и прекращении права собственности, статьями 244-259 ГК РФ об общей собственности, положениями об аренде – статьи 606-670 Гражданского кодекса РФ. Помимо этого арендный бизнес регулируется Налоговым кодексом РФ, а именно статьей 148 НК РФ о месте реализации работ (услуг), статьей 208 НК РФ о доходах от источников в РФ и доходах от источников за пределами РФ, статьей 228 НК РФ об особенностях исчисления налога в отношении отдельных видов доходов и о порядке уплаты налога, статьей 250 НК РФ о внереализационных доходах, статьей 251 НК РФ о доходах, не учитываемых при определении налоговой базы, статьей 271 НК РФ о порядке признания доходов при методе начисления.
При сдаче компанией своего имущества в аренду право собственности на данное имущество остается за компанией. Так, согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Однако, передача имущества в аренду не влечет для собственника ограничения его прав на это имущество, то есть собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В любом арендном бизнесе, как на арендодателя, так и на арендатора возлагается ряд обязанностей. Перечислим, что входит в круг обязанностей арендатора. Арендатор обязан:
- своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
- поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ);
- вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Таким образом, право собственности – всеобъемлющее и исключительное понятие, определяющее возможности развития общества, его модернизацию, удовлетворение потребностей общества, прав и интересов людей. Арендный бизнес, как и многие другие направления предпринимательской деятельности, является частью развития и процветания экономической стороны общества. Поэтому начиная, развивая данный вид деятельности необходимо учитывать все нюансы, касающиеся права собственности, нужно знать, что включает в себя данное понятие, какими правомочиями обладает собственник, какие права и обязанности возлагаются на арендодателя и арендатора, каким образом охраняется и регулируется право собственности со стороны Законодательства РФ. В условиях принятия во внимание всех данных аспектов права собственности арендный бизнес будет идти по пути развития.
