В этом году девелоперы введут в эксплуатацию половину обещанных рынку складов
Качественные склады в России остаются в дефиците. По оценкам аналитиков, спрос на складские помещения как минимум в полтора раза превышает предложение. Тем не менее девелоперы введут в эксплуатацию лишь половину обещанных рынку складов. Причины тому: невозможность подобрать подходящий участок для строительства, с одной стороны, и нехватка инвестиций - с другой. Как результат - рост арендных ставок на складские помещения.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОТСТАЕТ
По данным Министерства транспорта Московской области, транзитный поток автомобилей, проходящих через Подмосковье, увеличился с 700 тысяч грузовых автомобилей в 2006 году до 1, 2 млн единиц автотранспорта в 2007 году. По территории области проходят 11 главных железнодорожных магистралей и 13 крупнейших федеральных автотрасс, здесь находятся 2 международных аэропорта и 5 аэропортов местного значения, 2 речных порта, более 200 терминальных комплексов. А по прогнозам замглавы Минтранса Александра Мишарина, доля контейнерных перевозок в России возрастет к 2010 году в 10 раз. "Разнообразию существующей транспортной инфраструктуры сегодня явно не хватает складских помещений", - утверждает заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle Петр Зарицкий и добавляет, что склады в России сегодня строятся в основном в Московском регионе и лишь небольшие объемы складских мощностей вводятся в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Саратове.
Доходность складского проекта составляет в среднем 11 - 15%, что в два раза выше аналогичного показателя в Европе. Несмотря на то что многие девелоперы сегодня имеют в разработке проекты строительства складских помещений, их практическая реализация постоянно откладывается из-за проблем со сменой категории назначения земли, высоких затрат на строительство и ростом цен на землю. Именно поэтому сколько-нибудь значимое развитие этого сегмента рынка сегодня происходит только в регионах.
"Практически все девелоперы, работающие на рынке складских помещений, перешли в 2007 году к активному освоению регионов. Это объясняется интенсивным строительством больших торговых комплексов, выходом ритейлеров на региональный рынок, а также продвижением в регионы крупных логистических структур и естественным дефицитом складских помещений европейского уровня", -говорит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty Игорь Казимов. По его словам, реализацией проектов в России занимаются Deutsche Bank, American International Group, Raven Russia, RDI Group, EGL Holdings, а также Parkridge, Quinn Group, Giffels, "Евразия Логистик", "РосЕвроДевелопмент" и другие крупные игроки. По информации Казимова, в 2007 году введено в эксплуатацию более 1 млн кв. м складских помещений.
По данным компании Knight Frank, сегодня в Московском регионе насчитывается около 8 млн кв. м складских помещений. При этом, по данным компании Colliers International, доля складов класса А составляет 2, 19 млн кв. м, а класса В - 1, 4 млн кв. м. Более половины столичного регионального парка складских помещений не соответствует международному уровню и относится к классам С и D. Впрочем, в силу дефицита помещений, соответствующих мировому стандарту, компании-арендаторы пользуются и этими складами. Свободных складских помещений крайне мало: на конец прошлого года пустовало не более 1% площадей. В условиях развитого европейского рынка, давно преодолевшего дефицит складов, считается нормальным, если невостребованными остаются до 10% площадей.
В России же договоры аренды, по словам участников рынка, подписываются задолго до завершения строительства объектов и выхода их на рынок.
По мнению консультантов, для наступления баланса спроса и предложения на рынке Московского региона требуется ввести еще более 3 млн кв. м складских площадей. В прошлом году московский региональный рынок складских помещений пополнился такими объектами международного класса, как логистический парк "Крекшино" (25 тысяч кв. м), построенный компанией "РосЕвроДевелопмент", терминалы "Ленинградский" и "МЛП-Подольск" (Международное логистическое партнерство, 100 тысяч кв. м), логистический парк "Белая Дача" (Белая Дача / Hines, 30 тысяч кв. м), Spring Park (Spring Group, 20 тысяч кв. м) и другие.
Вместе с тем, по данным консалтинговых компаний, сегодня в Московском регионе девелоперами заявлено о строительстве около 6 млн кв. м складских площадей до 2010 года. "Потенциала Москвы и области хватит еще на три - пять лет, дальше будет сильная конкуренция", - считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. По мнению девелоперов, на каждую 1 тысячу человек в России требуется не менее 600 кв. м качественных складских площадей. Исходя из населенности Московского региона (около 20 млн человек), баланс на рынке складов настанет, когда количество площадей возрастет до 12 млн кв. м. Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров заявил "Газете", что общая сумма инвестиций в складской сектор, заявленная инвесторами на два ближайших года, составляет около $10 млрд.
В гонку также включаются правительство Московской области и государственные структуры: планы по введению сотен тысяч квадратных метров качественных складов, терминальных площадок и мультимодальных комплексов уже анонсировали РЖД и международные аэропорты Московского региона.
СПЕКУЛЯТИВНЫЙ ИНТЕРЕС
В результате девелоперы, работающие в этом сегменте рынка, не особо задумываются о потребностях каждого конкретного клиента. Строгое следование требованиям заказчика строительства склада (build to suit, или под конкретного клиента) - именно это отличает развитые западные рынки от отечественного - факт не слишком распространенный на российском рынке. "Доля объектов, замысленных и осуществляемых в формате build to suit, у нас ничтожно мала", - говорит Зарицкий из Jones Lang LaSalle.
На самом деле сегодня львиную долю рынка складов составляют доставшиеся в наследство от советского периода производственные склады и реконструированные производственные цеха, на которых невозможна переработка больших грузопотоков. Главным недостатком складских помещений остается отсутствие необходимой складской инфраструктуры: погрузочно-разгрузочное оборудование, приборы для климат-контроля. Словом, прошлый век. "Зачастую нет подходящих площадок для маневрирования и стоянки автотранспорта", - говорит менеджер по коммерческой недвижимости ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" Наталья Широчкина.
Однако, по словам Петра Зарицкого, в последнее время девелоперы по заведенному на Западе порядку все издержки, связанные со строительством, относят на затраты клиентов, нуждающихся в складах. "Девелопер лишь оговаривает с арендатором или потенциальным собственником размер маржи в проекте", - заключает эксперт.
СПРОС РАЗВОРАЧИВАЕТСЯ НА ЮГ
Большого выбора пригодных для застройки складами земельных участков у девелоперов нет. Ведь к обустройству складов предъявляются специальные требования: участки земли промышленного назначения, большие площади участка, низкая загруженность трассы, удобные подъездные пути, наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций. Все это легче, дешевле создавать на свободной от обременении земле. А такой "товар" лежит далеко от Москвы.По оценке Colliers International, наибольшей популярностью продолжают пользоваться южное (40% от общего объема спроса) и северное (29%) направления. Спрос на восточное и западное направления составляет 13 и 18% соответственно. Высоким спросом пользуются складские комплексы, расположенные на расстоянии 15 - 30 км и 30 - 45 км от МКАД. Спрос на такие площади составляет 44 и 34% от общего объема соответственно. Около 15% потенциальных арендаторов готовы рассмотреть склады, которые находятся далее 45 км от МКАД. Спрос на склады, расположенные в радиусе 15 км от МКАД, составляет 7%.
В условиях неудовлетворенного спроса и ограниченного объема новых предложений специалисты ждут почти 100-процентного заполнения площадей. "Все больше складов будут строить в южном направлении, причем на довольно приличном расстоянии, 40 - 50 км от Московской кольцевой автодороги", - подчеркивает Зарицкий. По прогнозам, активное развитие инфраструктуры дальнего Подмосковья заинтересует девелоперов в строительстве логистических терминалов на транспортных развязках у ЦКАД.
АРЕНДА ПОДОРОЖАЕТ
Хронический дефицит складских помещений, перенос сроков сдачи ранее заявленных объектов привели к росту арендных ставок. В среднем в течение прошлого года ставки аренды выросли на 5-10%, и при этом московский региональный рынок поставил европейский рекорд. "Цена аренды в Подмосковье одна из самых высоких в Европе", - отметил в беседе с корреспондентом "Газеты" представитель одной из компаний-арендаторов. При этом в прошлом году некоторые операторы переводили расчет ставок аренды в евро. Ставки аренды для качественных складских комплексов составляют в среднем 130 $/кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов). Операционные расходы для складов класса А составляют 30 - 40 $/кв. м/год, при этом для крупных объектов они могут быть выше. Тенденция роста арендных ставок продолжится и в этом году. По прогнозам Зарицкого, к концу текущего года ставки вырастут на 15%.
Впрочем, по мнению аналитиков рынка, чтобы строительство шло согласно запланированному графику, рост арендных ставок должен быть еще выше. Сейчас себестоимость строительства составляет около $1 тысячи за 1 кв. м, а в 2006 году показатель составил $800. Срок окупаемости составлял в прошлом году семь-восемь лет, а годом ранее - шесть. Этим обуславливается рост арендных ставок и операционных расходов, считают аналитики. Учитывая постоянный устойчивый рост стоимости земли и снижение показателя доходности складского бизнеса, строительство логистических терминалов может стать невыгодным.
ВЫБИЛИСЬ ИЗ ГРАФИКА
В течение 2007 года, по данным консультантов, было запланировано завершение строительства объектов в объеме около 2 млн кв. м. Общий же объем площадей многофазных объектов, заявленных к выходу в 2007-2008 годах, по данным Knight Frank, превышает 3, 3 млн кв. м. Однако уже сейчас некоторые девелоперы не выдерживают заявленных сроков строительства, что еще больше усугубляет острый дефицит качественных складских помещений. "В этом году половина из запланированных к сдаче 1, 2 млн кв. м точно перейдут на 2009 год, - рассказывает Зарицкий. - "Евразия Логистик" перенесет сдачу третей фазы в Северном Домодедово, сдача второй фазы терминала "МЛП-Подольск" также отложена".
Впрочем, как отмечают специалисты консалтинговых компаний, ввести объекты в срок по ряду причин не удается никому. Как одну из причин в беседе с корреспондентом "Газеты" Зарицкий назвал сокращение финансирования, или скорее предвкушение трудного периода, когда добыть длинные кредитные ресурсы на осуществление проектов будет гораздо труднее в связи с финансовым кризисом, слухи о котором пока подтверждаются поведением игроков фондового рынка.
Кроме того, остаются на прежнем, крайне неприспособленном к потребностям бизнеса, уровне сроки и процедуры переоформления участков земель из одной категории в другую. Склады можно строить только на землях промышленного назначения. А предложение формируется, как правило, из сельскохозяйственных земель. Отрицательно влияет на решение инвесторов и рост цен на подмосковные земли. Только за прошлый год, по данным риэлторов, цены на землю в Московской области выросли на 20 - 40% в зависимости от направления и удаленности от мегаполиса. Все это заставляет инвесторов относиться к складским проектам, с одной стороны, более осторожно, с другой - более продуманно, что означает, в частности, как отмечает Шакиров, готовность девелоперов к строительству объектов под требования заказчика.
Смещены сроки ввода складских объектов, например в проектах МЛП и "Евразии Логистик" (на один - три месяца), а ТЛК "Томилино" весь проект полностью передвинут на полгода. Компаниям Capital Partners, Giffels, MosCityGroup и некоторым другим по разным причинам пришлось отказаться от планов строительства или заморозить проекты. Болезнь роста молодого российского рынка строительства складов была отмечена еще два года назад. По данным Knight Frank, в 2005 году из запланированных 620 тысяч кв. м было введено 66%, в 2006-м из 887, 7 тысяч кв. м -57%. В 2007 году из запланированных 2, 1 тысячи кв. м складских площадей введено порядка половины. "У крупных компаний есть опыт, и они смогут реализовать заявленные площади, новые же проекты в стадии "земля", которые будут заявляться и дальше, скорее всего, не будут реализованы", - прогнозирует Максим Шакиров. В итоге, по его прогнозам, в этом году на рынок выйдут лишь 30% заявленных проектов.
По прогнозам аналитиков, часть запланированных на 2008 год комплексов также сдвинется по срокам на следующий год, что вкупе с ростом затрат на земельные участки, подключением к необходимой инфраструктуре и строительством приведет к дальнейшему увеличению арендных ставок. С учетом переносов сроков сдачи по различным объектам в этом году рынку будет предложено лишь 600 тысяч кв. м складов, что в два раза меньше прошлогоднего прироста объема.
***
[Графические материалы:
ДИНАМИКА ПРИРОСТА СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ КЛАССА А ПО ГОДАМ
СПРОС НА СКЛАДСКИЕ ПЛОЩАДИ ПО НАПРАВЛЕНИЯМ
Изменение цен предложения на жилье в Москве на вторичном рынке за неделю с 18.02, 08 no 24.02.08 (с учетом жилья элитного и бизнес-класса), $
Материалы доступны в бумажной версии]
Источник: информационно-аналитическое агентство RWAY
