Предварительные итоги рынка складской недвижимости МО - 2016 г

19.12.2016
logo.png

Предложение

  • По предварительным итогам, с начала года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. кв. м. По сравнению с показателем 2015 года (800 тыс. кв. м), показатель в 2016 году ниже на 36,2% что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. кв. м. По данным S.A. Ricci, это самый низкий показатель ввода новых складских площадей за последние 5 лет, начиная с 2012 года.

Динамика прироста нового предложения складских площадей

По данным S.A. Ricci

В 2016 году наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента («built-to-suit»). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове - 17 000 кв.м., СК Южные Врата (Leroy) – 90 000 кв. м. и PNK-Северное Шереметьево (Mercedes-Benz) – 50 000 кв. м.

Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: Юг, Восток и Север. По предварительным итогам самым активным направлением по вводу стало южное направление -  165 тыс. кв. м. На севере прирост предложения в 2016 году составил 152 тыс. кв. м. На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. кв. м.. кв. м. Нужно отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. кв. м соответственно).

Структура прироста предложения по направлениям

По данным S.A. Ricci

Сейчас идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 года. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых будут предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два крупных складских комплекса, такие как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. кв. м, а строится еще 60 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 года. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. кв. м складских помещений.  В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. кв. м.

  • В 2016 году реализовалась знаковая сделка для рынка складской недвижимости - один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. кв. м

в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет
крупнейшим зданием такого типа, построенным для одной компании, в Европе. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.

  • По предварительным итогам в 2016 году доля класса А в совокупном объем нового предложения составила 96%, а класс B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. кв. м и 17 тыс. кв. м соответственно. В условиях высокой вакансии, девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 г.

Объект

Шоссе, км от МКАД

Площадь, кв. м

Класс

Девелопер

Квартал

Южные Врата (Leroy Merlin) BTS

Каширское, 30

90 000

А

Radius Group

3 кв.

Северное Шереметьево (Mercedes-Benz) BTS

Рогачевское, 25

50 000

А

PNK Group

3 кв.

ПНК-Северное Шереметьево (корп. 6)

Рогачевское, 25

47 000

А

PNK Group

3 кв.

Валищево (4 корпус)

Симферопольское, 32

34 000

А

PNK Group

3 кв.

ИП Север - 1 (6 и 7 очередь)

Дмитровское, 27

31 000

А

Логопарк Девелопмент

3 кв.

СК Бритово

Новорязанское, 30

20 000

А

ССТ

2 кв.

Складской комплекс (BTS)

Горьковское

17 000

B

Step

1 кв.

По данным S.A. Ricci

Спрос

  • С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. кв. м, что на 15% меньше по сравнению с 2015 годом (1,3 млн. кв. м) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. кв. м.
  • Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть московского региона. На южное направление пришлось 47% реализованных сделок от общего объема, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. кв. м. На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20% (195 тыс. кв. м.), а на юго-западном направлении – 10% (101 тыс. кв. м). На севере Московского региона объем сделок составляя 15% (143 тыс. кв. м). Западное и восточное направления пользуется наименьшим спросом – всего 1% от общего объема на каждое. 

Примеры значимых сделок, совершенных в 2016 г.

Клиент

Направление

км от МКАД

Объект

Класс

Площадь сделки,
тыс. кв. м

Тип сделки

Окей

Ленинградское

27

Логопарк Север-2

А

59,6

Аренда

Hoff

Каширское

12

Северное Домодедово

А

50,0

Аренда

Faberlic

Каширское

12

Северное Домодедово, ПЛК

А

46,0

Аренда

Castorama

Симферопольское

50

PNK-Чехов 3

А

42,4

Аренда

BMW

Киевское

50

PNK-Бекасово

A

34,3

Аренда

По данным S.A. Ricci

Вакантность

Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2%, что эквивалентно 921 тыс.кв.м свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пп с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.

Ставки

Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.

Динамика средней запрашиваемой ставки аренды

По данным S.A. Ricci

Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб. за кв.м в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб. за кв. м в год.