По подсчетам аналитиков компании JLL, в течение 3-го квартала 2014 года в Санкт-Петербурге и прилегающих к нему районах Ленинградской области в эксплуатацию было введено четыре складских комплекса суммарной арендуемой площадью 199,5 тыс. кв. м. Это наивысший квартальный результат с конца 2007 года. Ввод в целом за три квартала составил 227 тыс. кв. м, что превышает совокупный результат прошлого года. В результате объем рынка качественных складов в регионе достиг 2,24 млн кв. м.
Крупнейшие объекты складской недвижимости Санкт-Петербурга, введенные в 2014 году
НазваниеПлощадь
Тип
Девелопер
Армада Парк
76 350
Спекулятивный
Адамант
Осиновая Роща
45 000
Спекулятивный
Стерх
Петрохимоптторг
27 300
Для собственных нужд
Петрохимоптторг
Магнит
50 800
Для собственных нужд
Магнит
Источник: JLL
Суммарная арендуемая площадь объектов, ввод которых может состояться в 4-м квартале 2014 года, составляет около 187 тыс. кв. м. Если все анонсированные склады будут введены, годовой результат превысит 400 тыс. кв. м, что лишь немного уступит рекордным показателям докризисного периода.
«Текущий год станет самым успешным с точки зрения увеличения объемов для складского рынка Санкт-Петербурга за последнее время. Если в 2007-2008 годах на рынок выходило свыше 400 тыс. кв. м качественных складских площадей в Петербурге, то в 2009-2013 объем ввода не превышал 180 тыс. кв. м ежегодно, а в среднем за этот период он составлял около 110 тыс. кв. м, - комментирует Андрей Амосов, Руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге. – При этом следует учитывать, что сейчас такой результат во многом достигается за счет резкого увеличения количества складов, которые строятся для собственных нужд. В 2015 году, по нашим прогнозам, на рынок выйдет около 200-250 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, из которых около половины — это либо строительство под конкретного заказчика (built-to-suit), либо площади под собственные нужды».
Динамика ввода складских площадей в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
Торговые операторы сохраняют лидирующую позицию с точки зрения спроса на склады в Петербурге по итогам января-сентября 2014 года — 48% в общей структуре сделок. На долю логистических компаний за этот период пришлось 24%, производственные компании занимают 9%. Если говорить только о показателях третьего квартала, то доля торговых операторов составила 40%, логистических компаний — 30%, производственных — 3%, наименьшая доля у дистрибьюторов — 2% всех сделок.
Распределение спроса на склады в Петербурге по типу арендатора в 2010 – 3 квартале 2014 года
Источник: JLL по данным Санкт-Петербургского Исследовательского Форума и СМИ
Согласно данным компании JLL, доля вакантных площадей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга за 3-й квартал выросла до 4% с 1,6% по итогам предыдущего квартала, а объем свободных помещений в качественных объектах увеличился до 88,9 тыс. кв. м. Несмотря на значительные объемы ввода, рост вакансии сравнительно невелик, так как большинство площадей в новых объектах заняты к моменту их завершения. Аналогичная ситуация сохранится и в краткосрочной перспективе. По прогнозам аналитиков JLL, к концу текущего года уровень вакансии может вырасти до
4,5-5%, а в течение 2015 года – до 5,5-6%.
Баланс рынка
Источник: JLL
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, отметил: «В настоящий момент рынок находится в ситуации, когда с одной стороны объем вакантных площадей не очень высок, с другой – мы наблюдаем ограниченность нового спекулятивного предложения, так как девелоперы не готовы начинать такое строительство, не имея якорного арендатора. Поэтому и в 2014 году, и в ближайшие годы рост предложения будет происходить за счет строительства складов под собственные нужды и под конкретного заказчика. Именно built-to-suit проекты являются тем трендом рынка, о котором говорили в течение последних двух лет и который перерос из ожидания в реальность».
В 3-м квартале 2014 года произошло снижение уровня запрашиваемых арендных ставок в качественных складских комплексах Петербурга — до 120-125 долл. за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). При сохранении неопределенной макроэкономической ситуации, с учетом некоторого сокращения спроса и значительного объема заявленного ввода, можно ожидать дальнейшего небольшого снижения арендных ставок в качественных складских комплексах.
Динамика максимальных арендных ставок в Санкт-Петербурге
Источник: JLL
