Лукашев Андрей. Управляющий партнер ILM

18.12.2016

На рынке офисной недвижимости в 2016 году были поставлены новые рекорды по размеру сделок.

Покупка Сбербанком 193 000 кв.м. в БЦ Президент Плаза, покупка Мэрией Москвы 55 000 кв.м. в БЦ Око. Фонд UFG приобрел БЦ Мельников Хаус площадью 25 700 кв.м. в. Так же был продан корпус БЦ Solutions площадью в 18 800 кв.м. Рыбаков Фонд купил 9 000 кв.м. в ВТБ Арена Парк. Значительный спрос на рынке офисной недвижимости формируют компании с государственным участием.  

Площадь сделок по аренде офисной недвижимости значительно снизилась и на рынке не было заключено таких крупных договоров аренды по 20 000 кв.м. как в прошлом году. С большой степенью вероятности в следующем году будет также, т.к. качественных пустых объектов для аренды большой площади становится все меньше. Собственники перестали ждать крупных арендаторов и начали делить помещения на маленькие блоки, что нашло поддержку со стороны арендаторов небольших офисов от 20 до 300 кв.м., порадовало открытие большого количества коворкинг –центров, меняющих привычный подход к работе. Компании концентрировались на снижении расходов и весь год продолжались переговоры по снижению ставок и пересмотру условий аренды. Некоторые компании стали рассматривать открытие вспомогательных офисов в других городах. Очевидно 2016 год фиксирует рекорд по минимальному вводу новых офисных площадей в Москве на уровне 400 000 кв.м. и ввод ряда обьектов будет перенесен на 2017г в ожидании арендаторов. 

На рынке складской и индустриальной недвижимости во второй половине года десятки международных компаний совершили покупки земельных участков и начали строительство складских комплексов и заводов, что свидетельствует о вере международных инвесторов в российский рынок. В других сегментах коммерческой недвижимости международные инвесторы были не столь активны и пока только присматриваются к новым приобретениям. 

Элитная жилая недвижимость стала доступнее не только в виду значительного снижения цены, но и вывода новых объектов в локациях, ранее доступных покупателям в премиальном бюджете.  2016 год отметился выводом большого количества объектов в сегменте бизнес и бизнес плюс. При этом сделок купли-продажи в сегменте элитной жилой недвижимости с бюджетом более 10 млн. долларов стало в 5 раз меньше.  

В 2017 году я ожидаю, что банки будут активнее работать с залоговыми активами и будут формировать фонды с активами, которые не могут продать, для получения арендного потока. Снижение обьемов нового строительства офисных помещений приведет к стабилизации ставок аренды, а увеличение свободных помещений в классе Б и С заставит задуматься собственников об инвестициях в улучшение качества помещений.  

Юрий Юдаков. Директор. Департамент по работе с корпоративными клиентами ILM 

Рынок офисной недвижимости никогда не отличался экстравагантностью. С какой-то периодичностью возникает кризис. Арендаторы очень быстро реагирует на изменения рынка, в то время как арендодатели продолжают думать, что всё хорошо. История повторяется из цикла в цикл. Если в 2015-м году мы думали, что достигли дна и ждали, что вот-вот отменят санкции, то в 2016-м ставки арендной платы продолжили свое снижение на фоне слабого спроса, несмотря на небольшую корректировку цен на нефть. 

Рубль по-прежнему находится в районе 63-65 руб. за один доллар США. Большинство международных компаний по-прежнему хотят платить арендную плату в рублях, а не в валюте. Как и прошлый год 2016-й запомнится стремлением арендаторов снижать свои затраты на аренду. Практически в каждом бизнес-центре есть компании которые сдают часть своих площадей в субаренду или хотели бы найти субарендаторов. 

Арендаторы в 2016-м году переезжали по двум причинам: 1) миграция в качество без увеличения бюджета на аренду и 2) сокращение затрат на аренду без ущерба качеству арендуемых помещений. Редкий случай, когда арендаторы переезжали в результате расширения офиса. Многие компании, которые находились за МКАДом, переезжали в приделы границ города, поближе к метро. 

В 2017-м году общие тенденции рынка, по нашему мнению, должны сохраниться. Несмотря на замедление ввода новых площадей, можно сказать полное отсутствие нового предложения, рынок офисных помещений останется рынком арендатора. В 3-4 квартале 2016-го года был зафиксирован всплеск новых сделок по аренде, однако первая половина 2017-го года будет более спокойной. На наш взгляд многие арендаторы по-прежнему будут выбирать опцию продления договора аренды, а не переезд в новый офис. Поэтому борьба за новых арендаторов останется очень высокой.  

Сергей Кружилин. Директор. Департамент офисной недвижимости ILM

В целом вакансия на рынке офисной недвижимости осталась примерно на том же уровне. Продолжается миграция арендаторов в качественные объекты более высокого класса и проекты по консолидации компаний, которые имеют задачи по объединению в одном месте для снижения совокупных затрат на аренду и логистику между разрозненными подразделениями. Рынок максимально приблизился на минимально низкий уровень ставок в большинстве объектов, поэтому сейчас самое удачное время для оптимизации подобных затрат.

При этом надо отметить, что качественных ликвидных объектов в классе А становится все меньше при достаточно высоком спросе и для крупных клиентов все сложнее подобрать готовые к переезду помещения. Cтавки в этих объектах немного выросли и продолжают небольшой рост. Отсюда рекомендация для собственников, которые хотят реализовать свои помещения, сменить концепцию по реализации и предлагать своим помещения уже с отделкой или максимально готовые для финишной отделки.

Также надо отметить большое количество запросов компаний на покупку объектов для размещения своих офисов. Учитывая большое количество проблемных активов, существует достаточно большое количество предложений по продаже. На рынок их не всегда выводят по разным причинам, но работа по реализации проводится достаточно большая.

Андрей Протасов. Директор. Департамент инвестиций и управления активами ILM

В 2016 офисный инвестиционный рынок начал "размораживаться". Прошел ряд средних рыночных денежных сделок (Солюшенс на Варшавке, Садовническая, Сибирский альянс и др), возможно, будет еще закрыто несколько сделок до конца года. Ситуация вокруг крупных активов также начала развиваться (Башня Евразия, Президент плаза, Оружейный и т.д.). На рынок продажи продолжает поступать залоговая недвижимость банков. Интерес к рынку проявляют инвесторы, которые раньше не были представлены в Москве. Спекулятивный девелопмент офисных объектов по прежнему не имеет экономического смысла. Инвестиционная активность сконцентрирована на купле-продаже объектов среднего качества в пределах ТТК. 

Офисный рынок в классе А и Б+ приближается ко дну. Запрашиваемая инвестиционная доходность по стабилизированным качественным объектам составляет 9,5 - 10,5%.

Экономика активов на рынке офисных особняков и в классе Б- продолжает ухудшаться в связи с увеличением вакансии и не пропорциональным снижением доходности из-за роста налога на имущество и стоимости аренды земли. Такие объекты рассматривают в основном инвесторы - конечные пользователи этих объектов, и в этом секторе есть сделки. 

Разрыв между ценой спроса и предложением продолжает сокращаться, в целом, за счет снижения аппетита продавцов. Снижение инфляции, доходности по депозитам и стоимости рублевого долгового финансирования способствует увеличению интереса инвесторов к недвижимости. 

Мы ожидаем повышения инвестиционной активности в 2017 году.  

Воробьева Анна. Директор. Департамент офисной недвижимости ILM

Рынок недвижимости ярко отражает экономическую и социальную ситуацию в стране сегодня. В течение всего года наблюдается изменение структуры спроса. Так, с июля идет значительный рост интереса к блокам от 10 до 50 кв.м. для вновь созданных ИП,  новых стартапов, проектов, команд из 3-5 человек.

По-прежнему высок спрос на офисы мелкой нарезки 80-200 кв.м. Собственники, которые последовали запросу рынка и сделали нарезку в своих помещениях, смогли повысить ликвидность объектов и ускорить процесс их реализации.

Активным спросом в этом году пользовался деловой район Москва-Сити, где стремительно сокращаются вакансии, а заполнение площадей происходит, в основном, все теми же небольшими компаниями размером до 300 кв.м, что приводит к дефициту малых офисов в этом районе, спрос на которые все еще высок.

В 2016 году особое предпочтение отдано скорости, качеству сервиса, эффективности принимаемых решений.

Известно, что тема уберизации пользовалась в этом году громкой популярностью, что неизбежно в эпоху дигитализации и развития искусственного интеллекта.

Существующие онлайн-сервисы на рынке недвижимости в этом году занимались обновлением, как дизайна, так и функционала, наращивая скорость, качество сервиса, онлайн-возможности, чтобы удержать внимание пользователей.

Были попытки разных компаний выйти в онлайн-пространство с теми или иными идеями по созданию новых онлайн-проектов в сфере аренды-покупки жилой/коммерческой недвижимости. Пока это копирование друг друга с целью привлечения потенциальных клиентов. Интересных новых продуктов, способных изменить рынок, сегодня не наблюдается. 

Маргарита Заева. Директор. Департамент торговой недвижимости ILM

Доходы россиян продолжили падение, 2016 год показал отрицательную динамику развития рынка розничной торговли, сферы услуг и общественного питания. Эти и ряд других критериев определили в 2016 г развитие форматов торговли и сервиса с узким ассортиментом товаров, низкой ценой и территориальным удобством для покупателя: дискаунтеров, магазинов фиксированных цен, концепций fast food и street food. В топе самых крупных и быстрорастущих сетей Магнит, X5 Retail group, Fix price, Красное и белое, Дикси. Однако потребительская инфляция снизилась почти на треть, цены на товары относительно стабилизировались и ряд крупных торговых объектов даже зафиксировал прирост посетителей.

Первая половина 2016г. была ознаменована активным открытием ритейлеров и подписанием договоров аренды в уже действующих суперрегиональных ТРЦ: Афимолл, Авиапарк, Columbus, Метрополис. В то же время, к концу 2016 года в Москве в общей сложности будет открыто 13 новых торговых центров. Так, уже открыты проекты TPS Недвижимость: ТРЦ Океания на Кутузовском проспекте , «Хорошо» в близи ст.м. Полежаевская на Хорошевском ш, ТРЦ «Ривьера»; с арендопригодной площадью более 100 000кв.м., «Рига Молл» и другие. Всего объем качественных торговых площадей в Москве составит 548 000кв.м. арендопригодной площади. За счет рекордно высокого ввода, несмотря на высокие темпы заполняемости объектов арендаторами, рост вакансии увеличился на 1.5-2% и составит к концу года 12%.

Возможно, самыми заметными событиями в жизни города стали проекты, связанные с развитием дорожно-транспортной инфраструктуры. Открывшееся Московское центральное кольцо (МЦК) состоит из 31 железнодорожной станции, которые сами по себе стали новыми точками распределения покупательских потоков. Кроме того, в составе 27 ТПУ будут и небольшие торговые галереи, состоящие из магазинов и кафе, и полноценные торговые центры (ТПУ Черкизовская, Селигерская, Тимирязевская). Ряд проектов предусматривает строительство многофункциональных объектов (ТПУ Лихоборы): отелей, спортивных объектов, офисов и жилья (ТПУ Рассказовка). Часть ТПУ значительно улучшили транспортную доступность некоторых торговых центров и зону охвата покупательской аудитории (ТЦ Подсолнухи, ТЦ Мозайка).

Мало кого оставила равнодушной реконструкция основных торговых улиц Москвы, которая недавно закончилась. Несмотря на критику и жителей и арендаторов помещений, которые понесли прямые убытки в период проведения работ, пешеходный трафик после реконструкции увеличился везде. Наиболее заметен в 2016г. прирост трафика на ул.Покровка, Пятницкая, и в районе Кузнецкого моста (до 30%). В структуре спроса на уличные помещения пешеходных зон треть приходится на общественное питание и мы прогнозируем дальнейшее увеличение доли кафе и ресторанов в этих локациях. Сложнее всего изменение спроса происходило на Садовом кольце - основной транспортной магистрали Москвы. Без достаточного количества парковочных мест трафик покупателей-автомобилистов бессмыслен. Пешеходный трафик на некоторых отрезках недостаточен для обеспечения необходимого объема продаж ритейлеров. Уровень вакансии в этих локациях дошел в этом году до 20%.

Замедление темпов роста цен на жилую недвижимость дало заметный прирост спроса на объекты street retail. Готовый арендный бизнес продавался с доходностью 10-12%, стоимость квадратного метра для объектов, требующих доп.инвестиций в среднем составляла 4-5 тыс.USD. Из крупных сделок можно выделить покупку Capital Group Павла Те 180 торговых помещений сети «Столичные аптеки». Стоимость лота включая складское помещение и земельные участки составила 5,7 млрд рублей. 

Если говорить о значимых для рынка инвестиционных сделках, то их в сегменте торговой недвижимости практически не было. Единственной сделкой во втором квартале 2016 года стала покупка швейцарским инвестиционным фондом ITD Properties торгово-развлекательного центра «Торговый квартал» в Домодедове за 3 миллиарда рублей и покупкой доли торгово-развлекательного центра «Зеленопарк» у Russian Development Fund. Основное внимание было направлено на переговоры с банками-залогодержателями и корректировку цены предложения.

Александр Перфильев. Директор. Департамент складской и индустриальной недвижимости ILM

2016 год для рынка недвижимости и для нас как для консультантов был очень интересным. Появились некоторые тенденции, напрямую связанные с экономическим развитием. Изменился девелопер, изменения коснулись как к подходу продукта, так и к формированию нового. В складском сегменте отлично представлены склады класса А и, так называемый «новый класс А», разительно отличающиеся друг от друга. Различия между ними могут крыться в технологиях, подходе девелопера к реализации проекта, энергоэффективности и самом качестве объекта. Объяснить разницу на словах довольно сложно, однако клиенты, побывав на объектах класса А и «нового класса А» делают выбор в пользу вторых и, как правило, отказываются от рассмотрения других предложений классом ниже. Кроме того, сами девелоперы тоже видят поведение покупателей и улавливают новый тренд. Что приводит к стремлению с их стороны выводить на рынок новый продукт классом выше, так как он оказывается более конкурентоспособным.

В этом году мы видим актуальную тенденцию «быстрого строительства» у ряда девелоперов, так же уменьшился ЛОТ – объем минимального строительства девелоперами под заказ. Лидирует  в данном сегменте на рынке компания АПНК, которая уверено, застраивается в нескольких регионах России, в частности в этом году они построили еще один завод в Московской области по производству строительных материалов. Компания одна из первых изменила стратегию и стала предлагать объекты не от 10 000 кв.м., а снизили планку до 2 500 – 5 000 кв.м.Благодаря такому подходу они смогли существенно увеличить количество своих клиентов, и «расшевелили» рынок, захватив новую его часть.

Компания ПНК так же реализовывает не отдельно стоящие здания, а часть уже существующего комплекса. Ранее такого продукта на рынке практически не было. Здесь стоит сказать о том, что данная стратегия оказалась выгодной не только собственникам зданий, но и клиентам, так как стоимость части помещения оказывается более привлекательной по сравнению с покупкой всего здания за счет совместных коммуникаций и масштаба всего здания.

Так же в этом году наблюдается рост интереса со стороны производственных компаний, в том числе и международных, рассматривающих площадки в России для локализации собственных производственных активов. За последние 3 месяца были подписаны более 15 крупных компаний подобрали площадки для строительства в России, среди них такие гиганты, как Мерседес, Pepcico, Dupon, peeoner и рядом других, начавших стройку в нашей стороне. Строительство идет как по принципу Браунфилда, так и Гринфилда. Качестве объектов в сегменте гринфилда так же возросло. Так, потенциальный инвестор, попадающий в индустриальный парк получает полную поддержку, начиная от коммуникаций, заканчивая согласованием и проектированием.

Если говорить о наших сделках, мы видим, что сегмент средних площадей от 2до 10 тыс. кв.м. является неудовлетворительным.  В этом сегменте очень много клиентов, являющихся лидерами в узких сегментах, но широко не известные обывателю.

Стоит отметить, что 2016 год прошел под эгидой оптимизации. Многие компании пересматривают арендные отношения. Мы увидели большой пул клиентов, нашедших помещения по более низкой арендной ставке или переехавших в помещения меньшего размера. Но так же были и растущие компании, открывшие новые бизнесы. Количество сделок департамента складской и индустриальной недвижимости  компании ILM неуклонно растет. Это можно обусловить большей стабильностью рынка в 2016 году в сравнении с 2015, а так же конец 2016 года тоже отличается стабильностью в сравнении с его началом. Ситуация на складском рынке в целом более стабильна по сравнению с сегментами торговой и офисной недвижимости. Доля вакантных площадей в московской области составляет 11-12%, это 1.2 – 1.5 млн.кв.м. складских помещений класса А и Б.

В 2017 год мы смотрим с уверенностью. Рынок активен и мы ожидаем больше новых сделок и большей активности клиентов.