Классификация складских помещений (Knight Frank)

Определение:

Классификация складских площадей является инструментом для определения типа здания складского назначения в зависимости от качества реализации проекта по следующим категориям: конструктивные особенности, технические и инженерные системы, территория, управление объектом и услуги для арендаторов.

Первая редакция классификации складских помещений для российского рынка была разработана компанией  Knight Frank в 2004 г., согласно которой складские комплексы подразделялись на классы А (с делением на подклассы A+ и A), B (с делением на подклассы B+ и B), С и D.

Качественные изменения, произошедшие на рынке складской недвижимости за последние 10 лет, привели к появлению новых, более качественных проектов складских комплексов. В связи с этим возникла необходимость корректировки критериев классификации. В 2013 г. классификация была доработана в соответствии с рыночной практикой.

Согласно версии классификации, разработанной компанией Knight Frank в 2013 г., все складские помещения подразделяются на следующие классы:

качественные складские площади

¨      склады класса А+;

¨      склады класса А;

¨      склады класса В;

прочие объекты

¨      склады класса С – объекты складского назначения, которые не могут быть классифицированы как класс А+, А или B.

 

Цели использования:

Классификация складских помещений, с одной стороны, определяет минимальные требования арендаторов и покупателей к качественным складским объектам. С другой стороны данный документ задает вектор развития для новых логистических проектов, появляющихся на территории страны.

Данный документ описывает основные требования к стандартным зданиям, возводимым для открытого рынка (т.е. в условиях, когда будущий резидент комплекса не известен на этапе строительства, и учесть его требования к зданию невозможно), позволяющих обеспечить максимально безопасное, гибкое и эффективное использование помещений на протяжении всего срока их эксплуатации.

Возможности использования:

В классификации отражены преимущественно технические характеристики зданий/комплекса зданий без учета их месторасположения. Таким образом, данная классификация может быть использована на всей территории страны.

Классификация складских помещений может быть использована всеми участниками рынка складской недвижимости: арендаторами и конечными покупателями складских площадей, аналитиками, консультантами, брокерами, девелоперами и инвесторами.

Класс А+

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.      Тип сооружения

Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов

1. 2.      Высота потолков

Не менее 12 м от уровня пола до конструктивных элементов здания и инженерных систем

1. 3.      Сетка колонн

¨        Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

¨        Расстояние между пролетами - не менее 24 м

¨        Наличие защитных сооружений вокруг колонн

1. 4.      Покрытие пола

Сверхплоский пол с антипылевым покрытием

1. 5.      Минимальная нагрузка на пол

Не менее 7 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

1. 6.      Высота пола от уровня земли

Уровень пола - 1,20 м над уровнем земли

1. 7.      Зона разгрузки

¨        Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 800 м² складской площади. 

¨        Установленные направляющие для колес перед доками

¨        Наличие ворот с въездной рампой для негабаритных грузов, не менее 1 шт. на каждый противопожарный блок

1. 8.      Мезонин

¨        Мезонин устраивается по фронту погрузки-разгрузки на высоте 5,7 м. Глубина мезонина не менее 9 м.

¨        Минимальная нагрузка на пол не менее 1,2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.       Электричество

 

¨        Наличие независимых трансформаторных подстанций  у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨        Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

 

1. 2.       Наличие зарядных комнат

 

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке из расчета 1 зарядная комната площадью 30 м2 на каждые 10 тыс. м2 складской площади

 

1. 3.       Слаботочные сети

 

¨        Наличие оптоволоконных телекоммуникаций.

¨        Наличие подключения минимум двух провайдеров телекоммуникационной связи, отсутствие эксклюзивного договора с провайдером

 

1. 4.       Температурный режим

 

Наличие системы отопления, обеспечивающей не менее +14° при наружной температуре воздуха -35° (исключая низкотемпературные режимы хранения)

 

1. 5.       Система пожарной сигнализации и пожаротушения

¨        Наличие автоматической системы пожарной сигнализации

¨        Наличие резервуаров пожаротушения и насосной станции 1го уровня и 2го подъема в полном соответствии с требованиями спринклерной системы пожаротушения

¨        Использование спринклерных систем

пожаротушения c повышенной проливной способностью, соответствующих стандартам FM Global

 

1. 6.       Эффективное использование энергоресурсов

 

Сокращение энерго- и тепло- потерь и сокращение  коммунальных затрат посредством применения энергосберегающих технологий по мировым стандартам качества, например:

¨        дополнительное утепление кровли и периметра здания,

¨        использование энергосберегающих ламп

 

1. 7.       Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКИ УЧАСТКА

1. 1.       Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨        Размещение зданий на участке следует планировать исходя из автономного функционирования, как с точки зрения инженерных систем, так и подъездных дорог внутренней территории

¨        Площадь застройки - до 45% от общей площади земельного участка

1. 2.       Организация движения

¨        Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м

¨        Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨        Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

 

1. 3.      Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨        Наличие парковочных мест на территории:

Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

Легковые автомобили: не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.      Офисные площади

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади),  в т.ч.

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        серверные комнаты

¨        раздевалки для персонала

¨        комната приема пищи

1. 2.       Управление зданием

Внедренная система управления зданием (BMS, Building Management System)  для обеспечения контроля инженерных систем здания и мониторинга систем безопасности.

 

Класс А

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.      Тип сооружения

Современное одноэтажное складское здание прямоугольной формы, построенное с использованием негорючих материалов

1. 2.      Высота потолков

не менее 12 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

1. 3.      Сетка колонн

•           Здание без колонн или с шагом колонн не менее 12 м

•           Расстояние между пролетами - не менее 18 м

•           Наличие защитных сооружений вокруг колонн

1. 4.      Покрытие пола

Бетонный пол с антипылевым покрытием

1. 5.      Минимальная нагрузка на пол

Не менее 6 т/м² для зданий с чистой высотой потолков 12 м

1. 6.      Высота пола от уровня земли

Уровень пола в зоне погрузки-разгрузки – 1,20 м над уровнем земли

1. 7.      Зона разгрузки

Автоматические ворота докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) в количестве не менее 1 на 1 000 м² складской площади

1. 8.      Мезонин

В случае строительства мезонина над зоной погрузки-разгрузки – минимальная нагрузка на пол не менее 1.2 т/м2, наличие ограждающих конструкций по краю мезонина

1. 9.      Фасад

Использование фасадов, обеспечивающих достаточную теплоизоляцию в соответствии с техническими регламентами РФ (в зависимости от региона).

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Электричество

 

¨        Наличие независимых электроподстанций  у каждого здания, 100% резервирование электрических мощностей.

¨        Использование современных технологий по оптимизации потребления электроэнергии.

 

1. 2.    Наличие зарядных комнат

 

Наличие зарядных комнат для кислотных аккумуляторов в каждом пожарном блоке.

 

1. 3.    Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

1. 4.    Температурный режим

Наличие системы отопления

1. 5.    Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

1. 6.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

1. 7.    Защита инженерных систем

Наличие защитных сооружений вокруг инженерных систем с целью предотвращения/минимизации повреждений

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.  Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

¨        Размещение зданий на участке следует планировать исходя из автономного функционирования, как с точки зрения инженерных систем, так и подъездных дорог внутренней территории

¨        Площадь застройки - до 45% от общей площади земельного участка

1. 2.  Организация движения

¨        Наличие зоны маневрирования грузового транспорта перед складом для беспрепятственного подъезда автомобилей к докам. Ширина зоны для стандартных доков – не менее 38 м, для доков установленных под углом 45 градусов – не менее 27 м

¨        Наличие как минимум двух въездов/выездов на территории

¨        Схема организации движения на участке круговая, с пожарными проездами не менее 6 м шириной

1. 3.  Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки (накопительного кармана) перед въездом на территорию из расчета не менее 1 м/м для большегрузных автомобилей на 2,5 тыс. м2 складских площадей

¨        Большегрузные автомобили: не менее 1 м/м на 1000 м2

¨        Наличие гостевой парковкидля легковых автомобилей не менее 1 м/м на 75 м2 офисной площади

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.    Офисные площади

 

Наличие административно-бытовых помещений при складе (минимум 5% от складской площади),  в т.ч.

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        серверные комнаты

¨        раздевалки для персонала

¨        комната приема пищи

 

1. 2.    Управление зданием

Профессиональная управляющая компания (с портфелем не менее 200 тыс. м2 складских объектов в России или соответствующим международным опытом)

1. 3.    Дополнительно

(не является обязательными требованиями)

Наличие общежития на территории

Наличие пожарного депо на территории

Наличие столовой на территории

 

     

 

Класс В

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.    Тип сооружения

Одно-, многоэтажное складское здание предпочтительно прямоугольной формы, вновь построенное или реконструированное.

1. 2.    Высота потолков

6 м

1. 3.    Покрытие пола

Ровный бетонный пол

1. 4.    Минимальная нагрузка на пол

Не менее 4 т/м²

1. 5.    Зона разгрузки

Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers): не менее 1 на 1 500 м²

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

2. ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Вентиляция

Наличие приточно-вытяжной вентиляции

1. 2.    Слаботочные сети

Оптоволоконные телекоммуникации

1. 3.    Температурный режим

Наличие системы отопления

1. 4.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения

3. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.    Территория

¨        Огороженная и круглосуточно охраняемая территория

¨        Площадь застройки - до 60% от общей площади земельного участка

1. 2.    Парковка

¨        Наличие бесплатной парковки на территории

4. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.    Офисные площади

Наличие офисно-бытовых помещений при складе, в том числе:

¨        офисные помещения

¨        санитарные узлы (туалеты, душевые)

¨        подсобные помещения

¨        раздевалки для персонала

 

1. 2.    Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие достаточного количества грузовых лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн (не менее 1 на 1 000 м² складской площади).

 

Класс С

 

1. КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ

1. 1.    Тип сооружения

Капитальное производственное помещение или утепленный ангар

1. 2.    Высота потолков

От 4 м

1. 3.    Покрытие пола

Асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия

1. 4.    Зона разгрузки

Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта

ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ ЗДАНИЯ

1. 1.    Слаботочные сети

Наличие телекоммуникаций

1. 2.    Температурный режим

Наличие системы отопления.

1. 3.    Система пожарной сигнализации и пожаротушения

Наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения

2. ХАРАКТЕРИСТИКА УЧАСТКА

1. 1.         Территория

Охрана по периметру территории

3. ПРОЧИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

1. 1.         Офисные площади

Наличие офисных помещений при складе

Наличие вспомогательных помещений при складе

1. 2.         Дополнительно

В случае многоэтажного строения – наличие грузовых лифтов/подъемников

Наличие железнодорожной ветки

Наличие ворот на нулевой отметке.

 

Приложения

 

¨        Основные стандарты и определения FM Global (вся система должна быть сертифицирована по FM целиком, с учетом давления в трубах)

¨        Основные стандарты и определения BREEAM / LEED / DGNB