НЕДВИЖИМОСТЬ Над гаражами надстроят офисы и торговые помещения
Московское правительство решило поощрить строителей паркингов в столице. Им разрешат надстраивать этажи с офисными и торговыми помещениями: согласно распоряжению Юрия Лужкова, на офисы можно отводить до 40 % площадей построенного комплекса. По мнению риэлтеров, такие проекты практически обречены на успех. Большинство риэлтеров уверены, что офисы в паркингах будут востребованы рынком. По словам Светланы Мухановой, руководителя департамента коммерческой недвижимости Delta Realty, подобный паркинг с надстроенными на нем офисными помещениями был сдан в Перово. "Арендаторы заполнили 1 тыс. кв. м помещений в нем в течение месяца. Ставки аренды в таком гаражно-гостиничном комплексе составляют $150-200 за кв. м в год", - рассказывает она. По мнению Мухановой, арендаторы могли бы поглотить десятки таких комплексов, в первую очередь на окраинах, где ощущается дефицит офисных площадей.
По мнению Романа Чепцова, начальника отдела по работе с собственниками компании ABN Realty, офисно-гаражные комплексы в Москве уже сегодня востребованы рынком, хотя их строительство пока и считается экспериментальным. "Подобные заказы поступают от города в качестве обременении, а дальше воплощение идеи зависит от фантазии застройщика. В таких паркингах можно сделать даже офисы класса В. Примером может служить офисно-гаражный комплекс на ул. Профсоюзной, 61", - говорит Чепцов. По его словам, все большее распространение в Москве получают и паркинги, совмещенные с офисами и складами.
С 1995 года в Москве построено паркингов на 567 тыс. машино-мест. На январь 2005 года их насчитывается 900 тыс., что составляет 38 % от общего числа автомобилей, зарегистрированных в городе.
Хорошим уровнем обеспеченности в мире считается 70 %. Российская столица в соответствии с Генпланом развития собирается взять этот рубеж только к 2020 году.
Согласно подписанному Юрием Лужковым постановлению, в 2005-2007 годах в Москве будет построено около 300 тыс. машино-мест. Разместятся они в наземных, подземных, наземно-подземных и механизированных гаражах, а также на открытых площадках и на откосах.
Техническим исполнителем гаражной программы правительство Москвы определило ЗАО "УЭЗ-Паркинг". Как рассказала "Бизнесу" Лариса Путинцева, главный специалист "УЭЗ-Паркинга", в задачи предприятия входит разработка документации, технических деталей проекта и пр. Затем пакет документов направляется в тендерный комитет. Впрочем, по словам Ларисы Путинцевой, не все паркинги и после выхода постановления правительства Москвы будут с многофункциональными помещениями. "Нередко просто нет технической возможности что-то над ним или рядом с ним надстроить", - говорит она.
По словам пресс-секретаря департамента экономической политики и развития Москвы Александра Степанова, в каждом случае площадку под строительство гаражей определят власти округа. "Префектуры совместно с департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы разработают комплекты разрешительной документации на строительство таких объектов. На эти цели в 2005-07 годах город выделит 2, 67 млрд рублей, которые впоследствии будут компенсированы инвестором", - говорит он.
***
Арендаторы могли бы поглотить десятки таких комплексов, в первую очередь на окраинах, где ощущается дефицит офисных площадей
***
БАЛКОН ДЛЯ МАШИНЫ
Одним из вариантов решения гаражной программы могут стать механизированные парковки, пристроенные к жилым домам.
Как пояснили "Бизнесу" в ГУП УЭЗ, это сооружение будет представлять собой многоярусную "этажерку" с лифтом, по обе стороны от которой размещены ячейки для машин. Система полностью автоматизирована и управляется одним оператором. От водителя требуется лишь загнать машину в лифт и вручить оператору магнитную карточку. Дальше лифт поднимет автомобиль на нужный ярус, потом переместит в ячейку, соответствующую коду карточки. Вся процедура длится одну - две минуты.
Размеры этажерки - 8-ю м в высоту и столько же - в ширину. На этой площади размещается от 50 до 70 легковушек. По подсчетам депутата Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, только в ЦАО в подобных паркингах можно было бы разместить около 30 тыс. автомобилей.
Однако реализация программы возведения пристроенных к домам этажерок натолкнулась на строгость российских санитарных норм. Согласно им гаражи не дозволяется строить ближе 50 м от жилья. Как компромисс власти города намерены оснастить такими паркингами нежилые объекты. В качестве эксперимента их могут пристроить к выставочному комплексу "Дом на Брестской", а также к зданиям, расположенным на Краснопресненской набережной.
***
ИНВЕСТОРЫ НЕ ХОТЯТ ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ ПОД ЗЕМЛЮ
Надежды правительства Москвы на бурный рост числа подземных гаражей скорее всего не оправдаются. Как уверяют застройщики, такие объекты в первую очередь невыгодны им самим. Кроме того, покупательский спрос на подземные гаражи ограничен. Как сообщили "Бизнесу" в компании ПИК, цена машино-места в подземном паркинге зависит от района и дома. Например, в жилье бизнес-класса (Крылатские холмы) машино-место стоит от $30 тыс., а в домах эконом-класса (на Ленинском, 127 или в Новокуркине) - $10-16 тыс. Стоимость машино-места в отдельно стоящем подземном паркинге - например, на ул. Островитянова - составляет $10-17 тыс. По словам инвесторов, строительство подземных паркингов - бизнес не всегда прибыльный. Как заявил "Бизнесу" зам. директора компании "Стройметресурс" Юрий Зубко, средняя стоимость одного машино-места в паркинге под бизнес-центром, например, составляет $15-30 тыс., и они расходятся очень быстро.
Но в домах бизнес-класса подземные машино-места реализуются годами (в отличие от элитных домов, где покупатели редко задумываются над стоимостью машино-места). Особенно невыгодно, по словам Зубко, строить паркинги под панельным жильем, поскольку у покупателей дешевого жилья на машино-места средств уже не остается. Неудивительно, что в постановлении правительства Москвы специально отмечается, что имеют место случаи задержки (до одного года) оформления инвестиционных контрактов на реализацию проектов гаражного строительства по результатам проведенных конкурсов. В первую очередь имеются в виду подземные гаражи, интерес к которым у инвесторов возникает далеко не всегда.
[Графические материалы:
ПЛАН ГАРАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА в ЦАО В 2005-2007 ГГ.
План введения машиномест в Москве до 2010 г. тыс.
Материал доступен в бумажной версии издания]
