В отличие от торговых и офисных центров складская недвижимость остается самым отсталым сегментом рынка. Несмотря на то, что арендные ставки в Москве и Подмосковье почти самые высокие в Европе, свободно арендовать или купить склады практически невозможно. Тем не менее девелоперы и инвесторы не спешат осваивать доходный сектор складской недвижимости.
В середине июля британская компания Raven Russia Limited объявила о своих планах вложить 500 млн. фунтов стерлингов (около $800 млн) в покупку и строительство складских помещений в России. Учитывая дефицит готовых объектов, отвечающих минимальным международным стандартам, иностранный инвестор заявил, что готов и к девелоперским проектам. Raven Russia - не первый крупный западный игрок, который проявляет настойчивый интерес к российской складской недвижимости. Не так давно американская компания Prologis анонсировала строительство крупного складского комплекса на Ленинградском шоссе. Однако полгода назад иностранный инвестор отказался от своих планов и закрыл офис в Москве. По мнению экспертов, Prologis смутила непрозрачность российского земельного законодательства.
Такое настойчивое внимание крупных западных компаний к сектору складской недвижимости не случайно. До недавнего времени инвесторы и девелоперы не слишком жаловали рынок складских помещений, отдавая предпочтение жилой, торговой и офисной недвижимости. Сейчас ситуация изменилась. По данным компании Knight Frank, ликвидность складских площадей высокого класса значительно превосходит показатели других секторов рынка коммерческой недвижимости. Уровень капитализации проектов складского девелопмента составляет 15 - 20% годовых. В то же время спрос на новые склады таков, что их "разбирают" задолго до начала строительства. Несмотря на это, девелоперы и инвесторы только начинают осваивать доходный сектор складской недвижимости.
Нескладная статистика
По словам Сергея Леонтьева, генерального директора компании Vesco Realty, подавляющая часть клиентов ориентирована на качественные складские площади класса "А" и "В+". В то же время, текущее предложение рынка едва ли соответствует их ожиданиям. По данным NAI Vesco, общий объем предложения составляет порядка 3, 7 млн. кв. м. Из них на долю современных складских терминалов класса "А" и "В" приходится лишь около 1, 5 млн. кв. м. Процент вакантных площадей в готовых складских терминалах класса "А" равен нулю. Остальные объекты остались рынку в наследство от советских времен - это бывшие цеха, ангары, подвальные помещения. Наибольшей популярностью у арендаторов пользуются склады небольших площадей - до 5 тыс. кв. м. На эту категорию приходится 23% спроса. Однако специалисты отмечают четкую тенденцию к увеличению спроса на объекты больших площадей. Такая тенденция, по мнению менеджера по связям с общественностью FM Logistic Vostok Аллы Лаоз, обусловлена стабильной экономической ситуацией. "Бурное развитие ритейла, активная экспансия крупных торговых сетей и подъем местного производства в значительной мере обусловили тот факт, что складские помещения малых площадей перестают удовлетворять потребителей", - говорит Лаоз. Согласно прогнозам компании Colliers International, в течение 2005 года также следует ожидать увеличения среднего размера выводимых на рынок помещений с нынешних 30 - 40 тыс. кв. м. до 80 - 100 тыс. В числе наиболее масштабных складских проектов специалисты отмечают логистические парки "Ленинградский терминал" и "Пушкино". Площадь каждого из них будет составлять порядка 200 тыс. кв. м.
Несмотря на появление масштабных проектов, уровень спроса на высококачественные склады еще долгое время будет значительно превышать предложение. Результаты исследования, проведенного компанией Colliers International, показали, что на 1000 жителей московского региона приходится 69 кв. м складской площади. Для сравнения, на Западе этот показатель равен 200 - 700 кв. м на 1000 человек. По данным компании Blackwood, объем неудовлетворенного спроса на складские площади "А", "В+" и "В" составляет 1, 3 млн. кв. м. "До конца 2005 года этот показатель может вырасти еще на 10 -15%", - считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Несоответствие спроса и предложения уже привело к тому, что столичные ставки аренды складских площадей международного уровня самые высокие после района Хитроу в Лондоне. Данные Blackwood свидетельствуют, что в первом полугодии этого года склады класса "А" предлагались в аренду по цене $130 -180 за кв. м без учета НДС, включая эксплуатационные расходы, склады класса "В" - от $110 до $130 за кв. м, не включая НДС.
С ног на голову
Дефицит качественных складов привел к перетасовке главных ролей на столичном рынке складской недвижимости. Торговым и логистическим компаниям выгоднее арендовать складские помещения, не привлекая значительные средства для их покупки или строительства. Производителям, наоборот, удобнее строить или приобретать склады в собственность, так как им необходимы помещения, оптимальные для хранения их продукции. Однако в России, в отличие от Европы, ключевыми поставщиками складских площадей на рынок являются не производители, а логистические компании. По данным экспертов Colliers International, в прошлом году около 70% высококачественного складского строительства было обеспечено логистическими компаниями, такими как "Национальная логистическая компания" (НЛК), "Белая Дача Маркет", FM Logistic и др. "Выступать в качестве девелоперов логистических операторов заставляет отсутствие качественного предложения", - утверждает Алла Лаоз. А Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга НЛК, считает, что производитель, который сам строит склады, скорее исключение, чем правило. "Подобную роскошь могут позволить себе лишь очень крупные компании, такие как IKEA, "Балтика" или "Перекресток". Остальные, не имея достаточных средств для строительства или покупки готового склада, как правило, арендуют помещения", - говорит Федотов. Эксперты уверены, что доля складских центров, построенных логистическими компаниями, будет расти до тех пор, пока на рынке не появятся институциональные инвесторы, такие как страховые компании, пенсионные фонды, банки. Российский рынок складских помещений еще слишком молод. Крупные девелоперы и инвесторы медлят, а на арену тем временем выходят мелкие игроки, привлеченные возможностью быстрой прибыли. Обладая ограниченными финансовыми возможностями, непрофессиональные девелоперы, как правило, экономят на отделке помещений, инженерном оборудовании и прочем. По оценке старшего консультанта компании Jones Lang La Salle Алексея Гришко, минимальная сумма, необходимая новичку для начала работы, составляет около $10 - 20 млн. Средняя стоимость возведения склада примерно равняется стоимости его аренды за 3 - 5 лет. Несмотря на это, большинство потенциальных девелоперов предпочитают не обременять себя масштабными проектами: в первую очередь их страшат сложности бюрократического характера и высокая стоимость земли.
Цена перевода
"Большинство бюрократических проволочек вызвано необходимостью смены статуса земли - перевода ее из сельскохозяйственной в территорию под индустриальное строительство.Проблемы на этом этапе могут затянуться на несколько лет", - поясняет генеральный директор NAI Vesco Андрей Федака. Процедура изменения целевого направления участка грозит потерей не только времени, но и значительных средств. По оценке Александра Федотова, за удовольствие перевести землю из одной категории в другую девелопер может заплатить цену, превышающую стоимость самого участка - до $50 - 60 тыс. за га. В экстренных случаях эта сумма вполне может возрасти до $100 тыс. за га. Кроме того, стоимость 1 га земли в Московском регионе колеблется от $50 тыс. до $1, 5 млн. в зависимости от удаления от МКАД. По данным компании Vesco Realty, себестоимость строительства современного складского терминала класса "В" варьируется от $300 до $450 за кв. м, для класса "А" - от $450 до $700. В эту сумму входят затраты на покупку и оформление прав на землю, строительство здания, подведение коммуникаций, оснащение помещения противопожарной и вентиляционной системами. Дополнительно придется оплачивать проектировку здания и управление строительством объекта. Кроме того, всегда может возникнуть комплекс бюрократических проблем, не заложенных в бюджет. По мнению Сергея Смирнова, конечная себестоимость строительства будет зависеть от многих факторов, таких как административный ресурс, наличие коммуникаций на участке, уровень генподрядчика и т. д.
Складное будущее
Общий объем складских площадей классов "А" и "В+", предполагаемый к вводу в эксплуатацию в текущем году, составляет около 700 тыс. кв. м. Однако у специалистов есть сильные сомнения в реальности этой цифры. "Едва ли рынок получит полный объем заявленных площадей", - говорит Александр Федотов. По оценкам НЛК, в 2005 году в эксплуатацию будет введено не более 300 - 400 тыс. кв. м складских площадей классов "А" и "В+". Причем большинство из этих объектов появится в конце 2005 - начале 2006 годов. Несколько более оптимистичен прогноз компании Blackwood. По расчетам экспертов, логисты, производители и ритейлеры вполне могут рассчитывать на 450 тыс. кв. м. Как бы то ни было, в этом году реальное предложение складских площадей будет по-прежнему значительно ниже уровня спроса. Медленные темпы ввода новых объектов обусловлены рядом причин. В числе наиболее важных остаются: слабое финансирование проектов, бюрократические препятствия и запутанное земельное законодательство. Последний момент сильно смущает иностранных инвесторов, чей интерес к российскому рынку весьма высок. Однако, опасаясь непрозрачности российского рынка, многие из них по-прежнему откладывают свой выход на рынок. Несмотря на медленное развитие рынка, у специалистов есть и оптимистичные прогнозы. По мнению экспертов компании Knight Frank, в связи с постепенным снижением доходности офисных и торговых площадей все больше потенциальных инвесторов будут обращать свое внимание на складской сектор. Александр Федотов предполагает, что к концу 2006 года уровни спроса и предложения сравняются между собой. Алексей Гришко более осторожен в прогнозах. Он считает, что до момента насыщения спроса должно пройти около 5-7 лет. В любом случае, у тех, кто хочет получить быструю прибыль, воспользовавшись ажиотажным спросом, еще есть время. Инвестиционная привлекательность складского сегмента рынка будет только расти. Так же, как и ставки аренды. По словам генерального директора NAI Vesco Андрея Федаки, в 2005 году рост арендных ставок на складские помещения класса "А" составит 1 - 1, 5% в месяц, для класса "В" - 0, 7 - 1% в месяц. "К концу года средняя стоимость аренды складского помещения класса "А" будет составлять порядка $180 за кв. м, арендная ставка помещения класса "В" достигнет уровня в $140 - 145 за кв. м", - прогнозирует Федака.
***
Склад. Арендовать, строить, покупать?
Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty:
"На настоящий момент наиболее выгодным является строительство складского комплекса "под себя" или build-to-suit. С одной стороны, заказчик получает логистические помещения, построенные с учетом конкретных требований, и эксклюзивный договор аренды. С другой стороны, застройщик обеспечен заказом и не будет испытывать проблем с реализацией проекта. Срок окупаемости складских объектов составляет порядка 5-6 лет. Если компания планирует пользоваться объектом менее 4-5 лет или заинтересована в небольших площадях, более выгодным вариантом становится аренда".
***
Александр Федотов, руководитель отдела маркетинга "Национальной логистической компании":
"Есть другой путь - передача товаров на хранение логистическому оператору. В настоящее время этот вариант набирает обороты в России и перспективы у него самые радужные. По крайней мере, все самые значимые проекты складских комплексов классов "А" и "В+" принадлежат именно логистическим операторам. Компании, которые выбрали этот путь, являются крупнейшими игроками рынка (P&G, Ford, METRO, Auchan, "Эльдорадо", "М-Видео", Danon и многие др.)".
***
Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty:
"Для развивающейся торговой или производственной компании - аренда, так как они не могут позволить себе выводить капиталы из основного бизнеса. Для мощного игрока (например западного инвестора) оптимальна покупка складских терминалов или площадей. Для отраслевого инвестора/девелопера выгодно строительство. Особенно учитывая дефицит и высокие цены продажи существующих объектов складской недвижимости".
