Закон сохранения логистики

Спрос на высококачественные складские площади по-прежнему значительно превышает объем предложения. Практически все площади сдаются в аренду на нулевом и первом циклах строительства, и большинство проектов даже не выходит на открытый рынок. И хотя объемы строительства новых площадей на самом популярном, Ленинградском направлении даже упадут, эксперты уверены в том, что найти хороший склад в Подмосковье в ближайшие три года станет намного легче. В первую очередь тем из арендаторов, которые готовы переехать с северо-запада на юг и запад Подмосковья. Спрос родил предложение Уровень спроса на качественные складские помещения оценивается в диапазоне 1-1,2 млн кв. м, из которых активный спрос составляет примерно половину. В то же время предложение площадей, которые будут готовы к въезду арендатора хотя бы до конца года, составляет не более 60-80 тыс. кв. м. 'На фоне высокого спроса и недостаточного предложения, многие проекты возводятся по схеме built-to-suit, то есть строятся под конкретного заказчика. Широко анонсируются крупные логистические терминалы, тогда как небольшие складские комплексы редко получают широкую известность у игроков рынка',- говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. 'Рост предложения будет зависеть от того, насколько успешно девелоперы сумеют преодолеть стоящие перед ними проблемы с землей, инфраструктурой и разрешительной документацией',- говорит руководитель группы аналитики рынка офисной и складской недвижимости Colliers International Регина Лочмеле. Судя по всему, сумеют. Более того, первое полугодие 2005 года, похоже, стало переломным в развитии московского рынка качественных складских помещений. Ленинградский терминал и логистический парк 'Пушкино' уже активно сдаются в аренду, хотя строительство первых фаз (50 тыс. кв. м и 70 тыс. кв. м соответственно) началось совсем недавно. Кроме того, в этом году должны быть введены в эксплуатацию очередные 80 тыс. кв. м в логистическом комплексе 'Томилино', общая площадь которого по окончании строительства достигнет 600 тыс. кв. м, и первая очередь складского комплекса в Крекшино. 'К международнымдевелоперам, работающим на складском рынке (Международное логистическое партнерство, Capital Partners, AIG Lincoln), добавился крупный фонд. Raven Russia Limited провел IPO и планирует вложить до 500 млн фунтов стерлингов (около $900 млн) в покупку и строительство складов и логистических центров. Не менее активны и россияне: в течение семи лет металлургическая компания Coalco построит в Подмосковье 1 млн кв. м складов',- говорит Михаил Гец. По оценке Геца, в течение трех лет предложение на рынке складских помещений будет стабильно увеличиваться в среднем на 300-400 тыс. кв. м в год, такими же темпами будет увеличиваться и спрос, который не будет полностью удовлетворен. Где искать склады Наиболее востребованы складские помещения, находящиеся вблизи городской черты. По данным компании Knight Frank, до 95% спроса на склады в Москве приходится сейчас на область, ограниченную бетонной кольцевой дорогой A-107, расположенной на расстоянии 25-45 километров от Московской кольцевой автодороги. Наибольшее количество складских помещений сфокусировано в районе Ленинградского шоссе (34%). Однако эксперты уверены, что в ближайшее время ситуация изменится. 'Можно с уверенностью говорить о росте популярности западных направлений Подмосковья: Минского и Киевского шоссе',- считает Алексей Новиков. Но и другие транспортные направления московского региона, по его словам, генерируют значительные товаропотоки, идущие, как правило, в российские регионы, и, как следствие, спрос на качественные склады. Речь идет о Ярославском, а главным образом о Новорязанском и Каширском шоссе. Алексей Новиков прогнозирует существенное увеличение объемов строительства логистических комплексов по этим направлениям уже в следующем году. В направлении Ленинградского шоссе, напротив, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов, уверен эксперт. 'Это обусловлено, в первую очередь, не снижением популярности Ленинградского направления, а дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы',- поясняет Алексей Новиков