Санкт-Петербург догнал регионы в объеме инвестиций

Доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиционных вложений в недвижимость России по итогам 2023 года оказалась сопоставима с суммарным значением остальных регионов, без Москвы.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам 2023 года общий объем инвестиционных сделок с недвижимостью России составил 833 млрд руб. 140 млрд руб. вложений пришлось на Санкт-Петербург. Показатель стал рекордным за всю историю наблюдений: он на 77% превышает итоговую цифру 2022 года и на 13% выше максимального значения, зафиксированного в 2021 году. В 2024 году, по оценке IBC Real Estate, объем инвестиций на рынке северной столицы вернется к 70-90 млрд руб.

 

Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, млрд руб.*

* Инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков без проекта, СП и прямую продажу жилья конечным пользователям. Объем сделок за период 2010-2020 годов рассчитан по среднему курсу доллара на каждый квартал

Источник: IBC Real Estate

 

Примечательно, что по результатам 2023 года доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиционных вложений в недвижимость России оказалась сопоставима с суммарным значением остальных регионов: на Северную столицу пришлось 17%, доля регионов составила 18%, Москвы — 65%.

 

Структура объема инвестиционных сделок по регионам России

Источник: IBC Real Estate

 

Главным фактором, который обеспечил значительный рост вложений, стала продажа зарубежными компаниями российских активов. Подобные сделки составили 43% от общего объема транзакций. В абсолютных значениях показатель практически в 3 раза превысил итоговое значение 2022 года (21 млрд руб.) и достиг 60 млрд руб.

Топ-10 крупнейших инвестиционных сделок с недвижимостью Санкт-Петербурга, 2023 г.

Сегмент	Объект	Площадь, тыс. кв. м	Цена продажи, млрд руб.	Продавец	Страна продавца	Покупатель	Страна покупателя
Торговая	ТРЦ «МЕГА Дыбенко», ТРЦ «Мега Парнас»*	310	Конфиденциально	Ingka Centres	Швеция	Группа «Газпромбанк»	Россия
Гостиничная	Портфель 10 отелей Wenaas Group*	3000 номеров	13 — 14	Wenaas	Норвегия	АФК «Система»	Россия
Торговая	Невский центр	91	10 — 12	PPF Real Estate	Чехия	«Стокманн СПБ центр»	Россия
Офисная	Pulkovo Sky*	76	Конфиденциально	EKE; Vicus	Финляндия	Balchug Capital	Армения
Складская	Ориентир Озон	105	7,5	Ориентир	Россия	PARUS Asset Management	Россия
Жилая	Земельный участок	10 га	6 — 8	ЛСР	Россия	Legenda	Россия
Жилая	Земельный участок	5,76 га	6 — 7	ЦДС	Россия	Glorax	Россия
Жилая	Земельный участок	2,2 га	5,5 — 6	ЛСР	Россия	Element Development	Россия
Жилая	Земельный участок	16 га	5	Bonava	Швеция	Star Development LLC	Армения
Жилая	Земельный участок	61,3 га	4,5 — 5	Конфиденциально	Россия	DVA Group	Россия

(*) — Консультант сделки — компания IBC Real Estate.

Источник: IBC Real Estate

 

В структуре сделок 2023 года доминирует сегмент жилой недвижимости, на долю которого пришлась практически половина от общего объема вложений — 46%. В абсолютных значениях показатель составили 64 млрд руб., и несмотря на то, что достигнуть результатов пикового 2021 года не удалось, год стал одним из самых активных за последние несколько лет. Высокая активность была связана с перепродажей и перераспределением земельных портфелей среди девелоперов: компания DVA Group закрыла 2 сделки и пополнила свой портфель 62,4 га; ГК «Аквилон» приобрела суммарно 7,6 га; ГК Glorax — 15,3 га. Также на рынке Санкт-Петербурга продолжают активно работать девелоперские компании «ПИК» и «Самолет». Крупнейший собственник земельного банка северной столицы «ЛСР», напротив в 2023 году активно реализовывал свои активы, закрыв ряд сделок по продаже участков общей площадью 21,2 га.

На втором месте (22%) в структуре инвестиций находится сегмент торговой недвижимости, объем вложений в который стал рекордным с 2019 года — 30 млрд руб. Интересной особенностью инвестиций в торговый сегмент является, тот факт, что все транзакции являлись «выходом» иностранных инвесторов. Крупнейшими сделками стали: продажа ТРЦ «МЕГА Дыбенко», ТРЦ «Мега Парнас», ТРЦ Park House и ТЦ «Невский центр». Для инвесторов из России и дружественных стран изменение геополитической ситуации стало хорошей возможностью пополнить свои портфели недвижимости качественными институциональными объектами.

Тройку лидеров инвестиционных сделок закрывает гостиничный сегмент, доля инвестиций в который составила 13%. В абсолютных значениях объем вложений в данный сегмент составил 18 млрд руб., что в 4 раза превышает годовые показатели последних 2-х лет и является рекордным значением за всю историю рынка наблюдений. Данный показатель достигнут благодаря продажи портфеля норвежской компании Wenaas Group компании АФК «Система», 6 отелей из которого находятся в Санкт-Петербурге. Ввиду ограничений поездок в зарубежные страны, и как следствие переориентации на отдых внутри страны, в среднесрочной перспективе будет наблюдаться рост вложений и активное развитие сегмента гостиничной недвижимости.

На долю офисной недвижимости, которая последние 2 года занимала второе место по объему вложений, пришлось 10% инвестиций, в абсолютных значениях — 14 млрд руб. Офисная недвижимость по-прежнему интересна и понятна для широкого круга инвесторов, а низкая доля в общем объеме инвестиций объясняется небывалой активностью в торговом сегменте. Крупнейшей транзакцией стала покупка армянским фондом Balchug Capital БЦ Pulkovo Sky от финских компаний EKE и Vicus; а также покупка компанией VK прав аренды на офисные площади в БЦ «Дом Зингера», в котором компания находилась более 10 лет.

Сегмент складской недвижимости подошел к концу года также с 10% в объеме инвестиций и 14 млрд руб. в абсолютных значениях. Инвесторы сохраняют интерес к данному сегменту, однако на рынке наблюдается дефицит объектов, которые предлагаются к продаже. Так крупнейшей сделкой 2023 года стала продажа строящегося фулфилмент-центр для Ozon.

 

Структура объема инвестиционных сделок по сегментам

Источник: IBC Real Estate

 

«2023 год с точки зрения инвестиционной активности на рынке недвижимости стал уникальным. Рекордные объемы вложений были зафиксированы как в Санкт-Петербурге, так и в целом по России, — комментирует Сергей Владимиров, руководитель филиала компании IBC Real Estate в Санкт-Петербурге. — В 2024 году темпы роста вложений будут стабилизироваться. Сокращение транзакций будет связано с рядом факторов. Во-первых, снижается количество сделок по выходу иностранных собственников из российских активов, во-вторых, высокий уровень ключевой ставки, который будет сохраняться в начале следующего года, будет являться „сдерживающим“ фактором для инвесторов».