Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, отмечают существенное сокращение объема инвестиций в недвижимость России в 2018 году: по итогам 2018 г. в коммерческую недвижимость и жилые проекты в России было инвестировано $2,8 млрд. Такой объем является минимальным с 2009 г. ($1,7 млрд), на 45% уступает значению в предыдущем году ($5,2 млрд) и на 13% ниже показателя в кризисном 2015 г. ($3,3 млрд). В рублевом выражении объем вложенных в недвижимость средств в 2018 г. составил 178 млрд руб., что на 42% ниже значения 2017 г.
В 2018 г. макроэкономический фон выровнялся, однако на процесс принятия решений инвесторами в большей степени оказывали влияние политические события. В апреле 2018 г. был объявлен санкционный список США, а решение по новым ограничительным мерам против России ожидалось в конце года, но было перенесено. В 2018 г. также были внесены несколько значимых законодательных изменений – увеличение НДС с 18% до 20% и поправки в 214-ФЗ о долевом строительстве. Все это создавало неопределенность, которая влияла на сентимент инвесторов и провоцировала откладывать принятие решений по приобретению активов.
Объем российских инвестиций в 2018 году снизился более чем в 2 раза и составил $1,9 млрд (117 млрд руб.) в сравнении с 2017 годом, когда отечественные компании вложили в российскую недвижимость $4,2 млрд (250 млрд руб.).
Объем вложений со стороны зарубежных компаний в 2018 г. составил $1 млрд, что сопоставимо с показателем прошлого года. Доля иностранного капитала в структуре инвестиций достигла 35%.
Динамика распределения объема инвестиций по источнику капитала
Источник: CBRE
В структуре иностранных инвестиций по-прежнему доминирует западный капитал, который составил 15% от общего объема вложений. В 2018 г. особенно активны были европейские компании, такие как Leroy Merlin, PPF Real Estate Russia, Raven Russia и другие.
Азиатский и ближневосточный капитал (без учета СНГ) составил 7% в объеме инвестиций в 2018 г. против 5% годом ранее.
В 2019 г. ожидается замедление темпа роста экономики, при этом вектор динамики объема инвестиций во многом будет определен дальнейшим развитием геополитического фона.
Одним интересным трендом 2018 г. стала высокая доля сделок по приобретению девелоперских участков под жилое строительство. Всплеск интереса инвесторов к этому сегменту объясняется изменениями в законодательстве о долевом строительстве, побудившими девелоперов приобретать и согласовывать проекты до вступления в силу новых правил. Доля участков под жилое строительство в общем объеме инвестиций увеличилась с 11% в 2017 г. до 19% в 2018 г.
Доля Москвы в структуре инвестиций опустилась до 64% - минимальное значение за более чем 10 лет, составив $1,8 млрд. Наибольший объем вложений, как и годом ранее, был направлен в офисные и торговые объекты, доля которых составила 32% и 31% соответственно. Еще 14% пришлось на сегмент жилой недвижимости, его доля увеличилась на 5 п.п. по сравнению с 2017 г.
Рекордсменом по приросту объема инвестиций стали остальные регионы (исключая Москву и Санкт-Петербург). В 2018 г. вложения в них увеличились на 14% по сравнению со значением прошлого года и составил $310 млн (20 млрд руб.) против $270 млн в 2017 г.
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, комментирует:
«В 2018 г. инвесторы были осторожны и нерешительны, переговоры по многим сделкам затянулись и их завершение было перенесено на 2019 г. На фоне высокой активности со стороны арендаторов и конечных пользователей на рынках коммерческой недвижимости, умеренного экономического роста, а также отложенного инвестиционного спроса и сделок, закрытие которых перенеслось с IV квартала 2018 г. на начало 2019 г., объем инвестиций в недвижимость России в 2019 г., по нашим прогнозам, увеличится и составит порядка $4 млрд».
