Банки СНГ и Европы инвестируют в современные складские комплексы активнее российских коллег
Высокий спрос на аренду качественных складских помещений и услуги логистических парков привел к тому, что только за первую половину 2008 года арендные ставки в этом сегменте выросли на 10 %. Крупные иностранные банки, а также соседи из СНГ не просто интересуются, а реально финансируют подобные проекты в России. С другой стороны, именно в сегменте складской недвижимости, наиболее зависимой от "длинных" западных денег, был "заморожен" целый ряд проектов.
Проще, дешевле, понятнее
Рост сетей крупных и международных ритейлеров, а также постоянное усиление конкуренции и снижение доходности на рынке торговых и бизнес-центров в последнее время привлекает в сегмент складской недвижимости все большее число иностранных и российских инвесторов. Уровень доходности среди трех - офисы, склады, торговля - видов коммерческой недвижимости у складского сегмента пока максимален, ведь он только начал заполняться новыми качественными проектами.
"Риски по проектам логистических центров значительно меньше ввиду объективности большинства параметров объекта, - оценивает особенности бизнеса Кира Бутба, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Vesco Consulting. - Успешность торговых и бизнес-центров во многом зависит от субъективных факторов, в том числе и от престижности. Низкий уровень вакантных площадей и рост ставок аренды свидетельствуют о потребности городов России в современных логистических центрах. И хотя на рынке уже присутствуют крупные международные компании, задающие высокую планку стандартам качества объектов, по-прежнему остается большое количество логистических операторов, предлагающих лишь простейший набор услуг".
Складские и логистические объекты в архитектурно-планировочном аспекте проще тех же торговых центров, да и эксплуатация их существенно дешевле. Кроме того, нет издержек на отделку помещений при смене арендатора. "Логистические парки и складские комплексы сейчас привлекательны для девелопмента и финансирования по нескольким причинам, - говорит Максим Шакиров, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. - Ставка капитализации по-прежнему остается самой доходной среди всех секторов коммерческой недвижимости. По нашим оценкам, неудовлетворенный спрос на складские помещения класса А в Московском регионе сохраняется на высоком уровне и составляет около 1, 5 млн кв. м, значительно превышая предложение. Важно отметить неудовлетворенный спрос именно на специализированные, к примеру фармацевтические, склады и склады-холодильники, а также cross-docking терминалы, то есть терминалы для приемки и отправки товаров внутри склада без размещения в зоне хранения".
Пока что наиболее крупные проекты по созданию складских комплексов и современных логистических парков в основном проходили с участием иностранного банковского капитала: путем кредитного финансирования или инвестиций. По данным компании Knight Frank, примером первого служит кредит банка Hypo Real Estate International на строительство складских проектов MLP и РосЕвроДевелопмента. Сегодня, однако, на фоне общемирового снижения экономической активности, получение финансирования, особенно у профильных западных банков, затруднено. Свежий пример инвестиционного участия: приобретение в 2007 году консорциумом Deutsche Bank совместно с компанией Redwood и AIG Global Real Estate участка Capital Partners, на котором планировалось строительство крупного складского комплекса.
Также специалисты выделяют проект по финансированию международным банком Eurohypo AG логистического комплекса класса А "Северное Домодедово" компании "Евразия логистик".
Активно участвует в жизни складской России и крупнейший банк Казахстана БТА Банк. По мнению Ильдара Хажаева, управляющего директора БТА Банка, на данный момент логистические парки являются одними из наиболее интересных и наименее рискованных объектов финансирования: "Во-первых, благодаря срокам аренды. Если в торговой и офисной недвижимости средний срок договора аренды составляет 3 года, то в складском секторе - 7-10 лет, минимальный - 5 лет, максимальный - 20 лет. Этот рекордный срок аренды заключен на площади профинансированного нашим банком производственно-логистического комплекса "Северное Домодедово" между компанией "Евразия логистик" и арендатором - компанией "Мультифлекс". Благодаря длинной аренде в складском секторе есть возможность обеспечить более гарантированный и стабильный денежный поток в более длительный промежуток времени, что снижает риски инвестора. Во-вторых, в складском секторе наиболее развитая форма договора аренды: его условия позволяют в дальнейшем продать проект целиком".
По данным экспертов БТА Банка, в складском секторе также более развит сетевой принцип - якорные сетевые клиенты, развивающие свой бизнес вместе с девелопером, обеспечивают гарантированный спрос и снижают риски по заполняемости построенных площадей в разных регионах. Рентабельность таких проектов незначительно ниже, а окупаемость не намного дольше, чем в офисной и торговой недвижимости, но является более гарантированной. Это делает этот сектор наиболее привлекательным для размещения долговых инструментов, поскольку сопровождается снижением рисков.
Заинтересованы в финансировании этого сектора и российские банки. "Номос-Банк постоянно отслеживает интересные складские проекты для финансирования в крупных городах с населением, близким к миллиону, - рассказывает Сергей Бессонов, директор департамента структурного и проектного финансирования Номос-Банка. - В регионах этот сегмент наиболее открыт и потенциально более интересен, нежели финансирование жилой или коммерческой недвижимости. Многие банки сейчас стремятся диверсифицировать свои портфели и закрывают сублимиты на финансирование торговых или офисных центров, и здесь логистические парки становятся одним из интересных сегментов".
Доход инвестора выше, чем доход девелопера
"Ставка капитализации в складском сегменте остается самой высокой и составляет 9, 8 % по сравнению с 8, 5 % в офисном и торговом сегментах, - анализирует цифры Максим Шакиров (Colliers International). - По итогам первого полугодия 2008 года арендные ставки на складские комплексы в Московском регионе выросли в среднем на 10-15 %, что объясняется несколькими факторами. Во-первых, увеличилась себестоимость строительства (не менее чем на 40 % с начала 2007 года). Во-вторых, растет вероятность замедления темпов роста предложения в связи с кризисом ликвидности, который приводит как к трудностям с получением финансирования, так и к росту стоимости привлечения средств".
При расчетах предполагаемого уровня доходности необходимо различать доходность девелопера и инвестора. "Доходность инвестора в 2007 году по складам была выше, чем в торговом и офисном секторах, и составляла 9, 5- 10, 5 %, - говорит Роман Бурцев, партнер, директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank. - Доходность девелопера в складах, напротив, оказывается ниже, чем в офисном и торговом сегменте, потому что на фоне значительного увеличения стоимости строительства рост ставок в складском сегменте ограничен утилитарностью объектов.
Срок окупаемости складского объекта в Московском регионе сегодня превышает девять лет". Специалисты отмечают, что по мере насыщения рынка и увеличения конкуренции инвестиционная доходность будет снижаться и приближаться к европейскому уровню. Сейчас в Европе она составляет 7 - 8 %.
Дорогая инфраструктура
Отсутствие земли, денег и инфраструктуры - три коренные проблемы отрасли. "Для обслуживания современных крупных логистических комплексов, особенно претендующих на европейский уровень качества, требуется сложная коммуникационная инфраструктура, - отмечает Кира Бутба (Vesco Consulting). - Одна из основных проблем, с которой сталкиваются девелоперы, - это неразвитая транспортная инфраструктура. Можно возводить логистические комплексы, отвечающие всем современным требованиям, но при отсутствии хорошей транспортной инфраструктуры это теряет всякий смысл. Поэтому особенно остро стоит вопрос взаимодействия с государством, поскольку именно оно создает всю необходимую инфраструктуру. А на деле получается, что девелоперы сами должны возводить инфраструктуру, проходя весь крут согласований".
Сложность проектов логистических центров при строительстве заключается в организации территории с учетом всей инфраструктуры. При грамотном зонировании участка нельзя рядом располагать компанию, занимающуюся производством цемента, и компанию, выпускающую молочные продукты. Между ними необходимо делать промежуток, который может пустовать, в результате чего образуются так называемые "мертвые зоны".
Кроме того, особый приоритет заключается в надежной и безаварийной работе всех систем, ведь качество и сохранность складируемой продукции напрямую зависят от условий хранения, от температуры, влажности в помещении и прочее.
Для девелоперов, строящих объекты в Московском регионе, актуальна проблема высокой стоимости земли и сложности ее оформления. К началу 2008 года предложение земель промышленного назначения в 30-километровой зоне от МКАД значительно сократилось, что привело к резкому увеличению стоимости земельных участков.
"Не избежали сложностей и вопросы финансирования: нестабильность на финансовых рынках вызвала повышенную настороженность со стороны банков и отток средств западных инвесторов, - говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium. - Значительно усложнилось финансирование складских проектов, ужесточились условия кредитования проектов: сегодня финансируются только качественные проекты. Для получения кредита заемщик должен иметь достаточно длинную историю существования на рынке, имя, вести не менее трех подобных проектов, в целом этот бизнес должен быть для него профильным. Если раньше финансирование проектов было доступно практически всем, то сейчас это стало чрезвычайно сложно, а для новых участников - практически невозможно. Ряд банков готов заниматься финансированием проектов, однако нестабильность на мировых рынках увеличивает риски этой деятельности. В результате рост стоимости строительства и трудности финансирования привели к тому, что строительство ряда объектов было либо перенесено, либо заморожено".
По мнению ряда экспертов, сегодня имеет смыл реализовывать только большие масштабные инфраструктурные проекты с возможностью их тиражирования в разных регионах. Это позволяет создавать логистическую сеть и снижать риски по стоимости реализации проекта. Чаще всего это под силу не одной, а только ряду крупных компаний и объединений - именно такие структуры смогут создавать крупнейшие логистические сети России. Складской сегмент - наиболее концентрированный в сфере коммерческой недвижимости: всего три сетевых игрока контролируют 70 % рынка. Высокий барьер на вход в проект не позволяет мелким игрокам быть здесь конкурентоспособными.
В регионах строить не дешевле, чем в Москве
Рынок складской недвижимости Московского региона, рынок Санкт-Петербурга и рынок всех остальных городов-миллионников принципиально отличаются потенциалом и уровнем предложения. Наибольшей популярностью в Московском регионе пользуются южное и северное направления, что обусловлено расположением в этих направлениях международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы. Особо востребованы помещения в поясе до 50 км от МКАД, расположенные вдоль Каширского, Ленинградского, Дмитровского и Симферопольского шоссе. Сегодня в Московском регионе на площади класса С и D приходится 52 % в общем объеме предлагаемых площадей, и это достаточно большая доля, но количество высококлассных объектов увеличивается. Несмотря на то что ежегодно объем сдаваемых складских площадей растет, потенциал у этого рынка крайне велик, здесь чувствуется явная нехватка качественных складских площадей класса А. Кризис ликвидности повлиял на сроки ввода в эксплуатацию запланированных площадей и отразился на уровне арендных ставок: они значительно выросли за последний год: со 100 - 110 до 150 - 160 долларов.
На региональном рынке на данный момент превалирует предложение по складам класса С и В, практически или совсем отсутствует предложение по складам класса А. В разных регионах цифра по предложению колеблется от нуля (Волгоград) до 100-120 тыс. кв. м (Екатеринбург) на город-миллионик. Между тем спрос на складские помещения класса А в разных городах также отличается в зависимости от роста экономики региона и региональной экспансии ритейлеров. На конец 2007 года помещения класса А и В больше всего присутствовали в Екатеринбурге, Новосибирске и Самаре.
При этом себестоимость строительства высококачественных складских комплексов в регионах примерно равна: себестоимость в Московской области составляет в среднем 1100 - 1300 долларов за кв. м, в Москве - 1000 - 1350, в регионах около 1000 - 1100 за кв. м. Получается, что, несмотря на меньшую стоимость земли, в регионах строить не дешевле, чем в столице. Это обусловлено дефицитом профессиональных строительных компаний, увеличением накладных расходов, связанных с доставкой строительных материалов, климатическими факторами, политическими рисками в виде отношения местных администраций и специфики бюрократических процедур. Кроме того, значительную сложность представляет транспортная инфраструктура, которая в регионах менее развита.
Порой в регионах, где потребитель не привык к высокому уровню услуг, на первом этапе бывает сложно продвигать тот же складской комплекс класса А или логистический парк, предоставляющий целый комплекс дополнительного сервиса. Здесь необходимо иметь четко проработанную маркетинговую стратегию по привлечению долгосрочных арендаторов в новую точку и быть готовым к большой работе.
***
ПРАВИЛА ИДЕАЛЬНОГО ПРОЕКТА
Для строительства склада обычно требуется большая площадка правильной формы с хорошей видимостью и доступностью с основных магистралей, с наличием коммуникаций и развитой инфраструктурой, удобных подъездных путей и большой площадью для разгрузки и хранения товаров. Земля должна быть промышленного назначения, желательно непосредственное примыкание к федеральной автомобильной трассе и железнодорожной ветке, конечно же, наличие коммуникаций и минимум обременении. Наличие сетевой профессиональной управляющей эксплуатирующей компании является и для девелопера, и для инвестора существенным преимуществом. В целом складской проект являет собой несложную архитектурную форму типа "коробка" , возводится с использованием бетона, металлоконструкций и сэндвич-панелей. Строительство оказывается относительно простым, однако принципиальным моментом является соблюдение технологий строительства, расчеты нагрузки на металлоконструкции и пол складского объекта. В среднем в России строительство склада занимает от 9 месяцев до 1, 5 лет. Эксплуатация обычного сухого склада особых затруднений не вызывает.
***
НАИБОЛЕЕ ЗАМЕТНЫЕ ПРОЕКТЫ
В марте 2008 года Raven Russia и VTB Bank Europe подписали соглашение о кредитовании строительства логистического комплекса в Ростове-на-Дону в размере 170 млн долларов. Данные средства будут направлены на финансирование двух этапов строительства логистического комплекса. В строительство первой очереди логистического комплекса будет вложено около 100 млн долларов, остальные 70 млн долларов будут направлены на строительство второй очереди.
Логистический центр мирового уровня "SLG-Домодедово" (МО) стал самым крупным в Европе, общая площадь составит 558 тыс. кв. м - это 14 корпусов высотой по 12, 5 м. Инвестиции в проект - более 1 млрд долларов. Помещения соответствуют классу А, пропускная способность - 200 вагонов, емкость - 2 млн мест хранения. В числе инвесторов: банк Eurohypo AG и БТА Банк.
В регионах девелоперами заявлено большое число складских проектов. Raven Russia совместно с ГК "Авалон" ведет строительство комплексов под брендом Megalogix в Ростове-на-Дону и Новосибирске, ввод в эксплуатацию которых запланирован на конец 2008 года, а также планирует строительство в Омске, Нижнем Новгороде, Уфе, Хабаровске, Челябинске, Саратове, Екатеринбурге, Краснодаре, Новороссийске, Самаре, Перми, Красноярске и Владивостоке.
"Евразия Логистик" ведет строительство индустриальных парков в региональных городах под брендом Green Gate: проекты заявлены в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Волгограде, Казани. До 2010 года планируется открыть более 20 индустриальных комплексов, объединяющих основные торговые узлы страны и ближнего зарубежья в единый транспортный коридор.
Номос-Банк прокредитовал несколько проектов, в том числе в Московской, Ленинградской, Воронежской и Самарской областях. В частности, в июне 2008 года Номос-Банк открыл кредитную линию на 56 млн долларов "АКМ Лоджистикс". Привлеченные средства будут направлены на строительство первой очереди складского комплекса класса А в поселке Шушары и на инженерную подготовку участка для строительства второй и третьей очередей. Средства предоставляются на условиях проектного финансирования сроком на шесть лет. Складской комплекс расположен на первой линии федеральной трассы "Россия" , по которой проходит более 50 % совокупного товаропотока Санкт-Петербурга. Общая сумма инвестиций - 210 млн долларов. Хорошая транспортная доступность будущего комплекса обеспечивается близостью к Восточному полукольцу КАД, железнодорожной станции Шушары, аэропорту Пулково.
Еще один проект Номос-Банка - кредитное финансирование первой очереди строительства логистического парка общей площадью 100 000 кв. м в Воронежской области в размере 22 млн евро. Это первый складской комплекс класса А в данном регионе. Первая очередь строительства (23 тыс. кв. м) будет завершена в сентябре 2008 года. Сейчас проходит активная подписная кампания с арендаторами площадей данного комплекса, а также благоустройство прилегающих территорий. Проект реализует ООО "Воронежская логистическая компания".
