Потребность столицы в качественных складских помещениях по-прежнему велика, но до насыщения этому сегменту рынка еще далеко. Многие девелоперы, осознавая привлекательность этого направления, стали строить склады. Однако преуспели в этом лишь единицы. Среди них - агрофирма "Белая Дача". В свое время компании - новичку в этом бизнесе удалось создать профессиональную команду и на выходе реализовать успешный проект.
Компания "Белая Дача" изначально была известна как агрохолдинг, занимавшийся только выращиванием экологически чистых овощей, цветов, рулонными газонами, крупномерными деревьями. Сейчас в арсенале компании успешный проект "Мега - Белая Дача", где IKEA - якорный арендатор. Однако не только сегментторговой недвижимости, но и возможности складского сектора входят в сферу интересов компании.
Первый логистический проект начал реализовываться в 1998 году - это 5000 кв. м охлаждаемых складских помещений для использования под собственные нужды - в качестве плодоовощного распределительного центра. Понимая дефицит качественных складских площадей на рынке, сформировав команду, компания решила развивать это направление. Теперь это комплекс "Белая Дача Логопарк".
Не имея мощного финансового ресурса западных девелоперов, но владея собственной землей, в эффективной коммуникации с местными властями удалось оперативно решить бюрократические вопросы и не задерживать проект по срокам.
Сегодня развитие в сфере недвижимости - безусловный локомотив для всего бизнеса компании, а также отправная точка в освоении международных стандартов ведения бизнеса.
Проект "Белая Дача Логопарк" состоит из пяти складских терминалов класса А. Как любой масштабный проект, он строится по фазам.
Участок площадью 115 600 кв. м, выделенный под застройку, находился в собственности агрофирмы "Белая Дача". Инженерные сети, что также немаловажно, были уже подведены к участку и также находились в собственности компании. "Логопарк строился на территории действующего промышленного предприятия, поэтому инфраструктура участка была налажена, и технические моменты особых сложностей не создавали. Комплекс имеет автономные инженерные коммуникации, принадлежащие и эксплуатирующиеся ГК "Белая Дача", например, собственный водозаборный узел, котельную, группу подстанций, обеспечивающих электроснабжение объектов терминала", - отмечает Дмитрий Евтеев, руководитель проекта ООО "Белая Дача Логопарк". Планировочных ограничений по проекту также не было - ближайшая многоэтажная жилая застройка находится более чем в полутора километрах.
Первую фазу запустили в январе 2003 года, и в сентябре 2005 года уже были готовы I и II очереди общей площадью 60 тыс. кв. м. Они объединены названием "Белая Дача Маркет". Управляет проектом совместное предприятие компании "Белая Дача" и Hines, одного из ведущих игроков на рынке недвижимости, - ООО "Белая Дача Логопарк", которая является собственником и инвестором проекта.
По словам Алексея Бондаренко, заместителя генерального директора ООО "Белая Дача Маркет" и ООО "Белая Дача Логопарк", в момент период реализации проекта строительства складских терминалов ГК "Белая Дача" была заинтересована в компании Hines и как в соинвесторе (не только данного проекта), и как в опытном иностранном партнере, осуществляющем свою деятельность в данном направлении на протяжении длительного срока".
В январе 2006 года начала возводиться третья фаза, в ноябре 2005-го - четвертая общей площадью 48 тыс. кв. м, объединенные названием "Белая Дача Логопарк". Изначально предполагалось строительство в соответствии с нумерацией, однако 3-ю очередь начали строить позже 4-й, что было связано с необходимостью проведения большого объема подготовительных работ на участке.
"Белая Дача Логопарк" - совместное предприятие. В составе участников - агрофирма "Белая Дача", компания Hines и Европейский банк реконструкции и развития. Маркетингом проекта руководит компания Hines.
"Hines начал присматриваться к складскому бизнесу несколько лет тому назад, и тогда же состоялось знакомство с ГК "Белая Дача" и планами этой компании в области недвижимости, - комментирует Эндрю Маззлуайт, Associate Development Manager компании Hinesio. - Сейчас Hines - инвестиционно-финансовый партнер, и мы также принимаем деятельное участие в деловых операциях. Наша компания управляет данным объектом недвижимости с помощью специалистов, находящихся на месте. Но мы также используем опыт и профессиональные навыки многочисленного технического персонала "Белой Дачи", чтобы оперативно реагировать на запросы арендаторов".
На сегодняшний момент в комплексе из пяти очередей функционируют четыре терминала. В настоящий момент ведется подготовка проектной документации по строительству пятой очереди площадью 29,8 тыс. кв. м под названием "Белая Дача Хайнс Логопарк".
Короткий путь до центра Логопарк "Белая Дача" располагается в г. Котельники Московской области, по Новорязанскому шоссе. Расстояние до центра Москвы - 25 км, до ближайшей крупной магистрали - МКАД - всего 4,5 км, до трассы М-5 "Урал" - 1,2 км.
"С точки зрения логистики проект расположен правильно, - считает Егор Дорофеев, директор отдела по складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. - К востоку от Москвы количество складских площадей, тем более качественных, на сегодняшний день очень мало. Тем не менее восточные районы традиционно являются промышленными, поэтому индустриальные проекты в этом направлении менее других испытывают проблемы с рабочим персоналом. Кроме того, восточное направление отличается большим грузопотоком, идущим в регионы, - Нижний Новгород, Казань, города Урала и т. п.".
Однако складской комплекс в большой степени ориентирован на дистрибьюторские FМСG-компании, бизнес которых связан с Москвой, а не на региональных дистрибьюторов. "Близость данного объекта к Москве является несомненным плюсом с точки зрения обслуживания товарных потоков, ориентированных на столицу, - считает Николай Гвоздев, специалист по маркетингу коммерческого департамента компании НЛК. - Однако существующая в настоящий момент высокая транспортная загруженность Новорязанского шоссе и прилегающих дорог будет препятствовать дальнейшему развитию данного проекта. Без решения проблем с подъездными путями эффективность логопарка может оказаться недостаточно высокой".
Хотя, по словам Вадима Прозорова, Director Industrial, Warehousing and Land компании Knight Frank, это самое короткое плечо от центра города. Как известно, Москва имеет форму эллипса, сплющенного с восточной стороны, и это единственный самый близкий от центра города складской комплекс такого класса, позволяющий в рекордно быстрые сроки совершать дистрибуцию по московским торговым сетям".
"Продолжаются проектные работы на участках Ново-Егорьевского шоссе в направлении МКАД - М-5 "Урал", в настоящее время уже завершено строительство первого участка, соединившего МКАД и Дзержинское шоссе. Полная реализация этого проекта поможет улучшить транспортную ситуацию на восточном направлении ближнего Подмосковья, а также значительно сократит расстояние до МКАД от территории складского комплекса, обеспечив индивидуальный выезд как на МКАД, так и на федеральную трассу М-5 "Урал". Предусмотрена возможность подведения отдельной железнодорожной ветки к логопарку, включенной в общую ж/д сеть Московской области", - добавляет Дмитрий Евтеев.
Склад с немедленным заселением
Здание представляет собой складское помещение со встроенным административно-бытовым корпусом. "Схемы складов универсальны и позволяют гибко подходить к вопросу разделения площадей", - комментирует Алексей Бондаренко.
В фасадных системах использованы ограждающие конструкции - панели с минеральным наполнителем. Глубина здания - 120x84 м. Шаг колонн - 12x24 - обеспечивает максимальное использование складских площадей. Нагрузка на полы составляет 8 т/кв. м, что позволяет организовать 6-ярусное палетное хранение. Выбор конструктивного решения для пола складской зоны осуществлялся исходя из требований к полам складов класса А. Так, здесь применено долговечное, беспылевое, нетоксичное покрытие, исключающее травматизм и обеспечивающее необходимость проведения влажной уборки.
Как рассказывает Алексей Бондаренко, "каждый складской терминал имеет интегрированный офисный блок, у которого есть выход в зону склада. С организацией отдельных выходов в зону складского хранения для каждого из арендаторов проблемы возникли только в четвертом терминале в связи с тем, что там 3 арендатора, но и с этой задачей справились. На сегодняшний день все арендаторы имеют автономный выход на арендуемые площади из офисных помещений. Технические помещения располагаются частично на территориях арендаторов (серверная, венткамеры, пожарные насосы и проч.) Ставка аренды за данные помещения распределена между арендаторами пропорционально занимаемой площади".
Стоит заметить, что сами складские помещения в противоположность I и II очередям, сдававшимся с внутренней отделкой, на III и IV фазах были представлены без отделки, что позволило адаптировать их под запросы арендаторов.
Вообще управляющая компания демонстрирует достаточно гибкий подход. "Все помещения III, IV, V очереди можно адаптировать под нужды арендаторов, - отмечает Алексей Бондаренко. - Если на V очередь будет найден арендатор до момента его ввода в эксплуатацию, то можно будет сделать отделку согласно его требованиям. Не совсем рационально предлагать арендаторам склад "под ключ", так как у разных компаний свои требования и взгляды на организацию логистической деятельности. В проекте заложен вариант максимально универсальный, который позволяет без особых усилий вносить изменения и оптимизировать склад под собственные нужды".
Г-н Бондаренко вспоминает пример, когда при заключении договоров аренды на IV очередь компания столкнулась с необходимостью разделения единого склада для трех арендаторов, причем границы были весьма сложными по конфигурации. Также для арендаторов создаются дополнительные аккумуляторные, расширяется паркинг: в связи со спецификой грузового транспорта изначально предполагался только для еврофур, а у арендатора автопоезда, которые требуют большего пространства для маневра.
"Изначально комплекс реализовывался в спекулятивных целях, так как довольно долго свободные площади были доступны при уже построенном здании, - комментирует Петр Зарицкии, заместитель директора отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle. - Однако безусловным преимуществом является тот факт, что это единственный проект, реализованный в режиме возможности немедленного заезда для арендаторов, исключая привычное ожидание в районе четырех-пяти месяцев после подписания договора аренды".
Инженерные системы
Как полагают эксперты рынка, логопарк "Белая Дача" соответствует всем требованиям, предъявляемым к комплексам класса А. Помещения оснащены автоматизированной системой управления. Система автоматической пожарной сигнализации оборудована станциями автоматического пожаротушения, работающими по требованиям норм в непрерывном круглосуточном режиме.
Функционирует регулируемый температурный режим, системы периметрального отопления: в зоне склада установлены тепловентиляторы Volkano EUROHEAT для компенсации тепловых потерь. Проектом предусмотрены самостоятельные системы приточно-вытяжной вентиляции с механическим и естественным побуждением и кондиционированием воздуха с учетом функционального назначения помещений.
Также предусмотрены автоматические тепловые завесы на воротах для предотвращения проникновения холодного воздуха в складскую зону, погрузочно-разгрузочные ворота оборудованы автоматизированными воздушно-тепловыми завесами REMAK. Автоматические ворота докового типа, произведенные компанией Loading Systems (Нидерланды), установлены компанией "Доминант-СТ".
Все очереди складских терминалов обеспечены системой оптико-волоконной связи и Интернетом. Основной провайдер - Corbina Telekom.
Финансовый успех проекта
"Белая Дача" - открытая и прозрачная компания, ведущая международную финансовую отчетность, которая ежегодно подтверждается аудиторской компанией Ernst & Young. "Участие в проекте таких компаний, как Hines и EBRD, Ю - лакмусовая бумажка, которая показывает, что проект успешен, а компания транспарентна и обладает высоким уровнем менеджмента", - говорит Дмитрий Евтеев.
Общий объем инвестиций в проект составил $100 млн. На III и IV фазы "ушло" порядка $34 млн. Предполагаемые сроки окупаемости - 7 лет.
Стартовые арендные ставки составляют $120/кв. м на складские площади и $95/кв. м на мезонин (без учета налогов и эксплуатационных платежей). В среднем договора аренды заключены на 7-10 лет. "Для всего комплекса действуют изначально одинаковые арендные ставки, но в результате переговоров и дифференцированного подхода к каждому арендатору ставки изменяются в зависимости от многих факторов, таких как известность компании, финансовая стабильность, различные варианты гарантий по исполнению обязательств и прочее", - комментирует Алексей Бондаренко.
На сегодняшний день, по словам г-на Бондаренко, все четыре очереди полностью сданы в аренду. Заключены договоры аренды с семью компаниями, как российскими, так и представительствами иностранных компаний. В I и IV очередях ведется подготовка складских площадей к непосредственному заселению арендаторами. Также на территории комплекса присутствуют такие операторы, как DHL и "Монблан".
На сегодняшний день, по словам г-на Бондаренко, все четыре очереди полностью сданы в аренду шести российским и иностранным компаниям. Пять из семи компаний оперируют себя сами. Инвестиционную привлекательность комплекса, а также интерес арендаторов отмечает и Эндрю Маззлуайт: "Логопарк - это объект класса А, расположенный вблизи МКАД и полностью сданный в аренду различным российским и международным компаниям на основе договоров аренды институционального качества. Следует отметить хорошую доступность объекта для автотранспорта, которая в будущем будет еще улучшена благодаря дорожному ремонту. Это место также станет более привлекательным после того, как соседние площадки будут застроены родственными объектами".
***
Информация
Складской терминал "Белая Дача Логопарк" (III, IV фазы)
Собственник: ООО "Белая Дача Логопарк"
Девелопер: ЗАО "Агрофирма "Белая Дача", компания Hines
Инвестор: ООО "Белая Дача Логопарк"
Архитектор: ООО "Буигстрой"
Управляющая компания: Hines
Инжиниринговая компания: ЗАО "Агрофирма "Белая Дача"
Генподрядчик: ООО "Буигстрой"
Площадь застройки: (общая) 160 тыс. кв. м, для III-IV фаз - 48 тыс. кв. м
Функциональная площадь помещений: складских - 46 560 кв. м, офисных - 4000 кв. м, для персонала - 4320 кв. м, технических - 650 кв. м
Дата начала строительства: ноябрь 2005 г.
Дата окончания строительства: ноябрь 2006 г.
Дата прохождения госкомиссии: ноябрь 2006 г.
Месторасположение объекта: Московская область, г. Котельники
Рабочая высота: 12
Шаг колонн: 12 x 24
Нагрузка на полы: 8 т/кв. м
Число парковочных мест под грузовые автомобили: 45
Число парковочных мест под легковые автомобили: 85
Число погрузочно-разгрузочных доков: 50 на III-IV ф.
Наличие автоматизированной системы управлением зданием: да
Арендаторы I-IV ф. : "Ашан", "Монблан" (оператор), "Сэйвинг", "Ланит" и др.
