Известно, как много внимания уделяют в столице проблемам очередников, насчитывающих около 7% населения города. На этом фоне у остальных 93% москвичей может возникнуть своеобразное чувство ревности. Ведь у них тоже есть свои трудности. Однако интерес к ним со стороны городского руководства, по крайней мере чисто внешне, акцентируется заметно скромнее.
В то же время идея федерального правительства о доступном жилье для большинства россиян, вообще говоря, не оригинальна. Нечто подобное было задумано столичными властями еще в 1998 году.
О том, какими Департамент жилищной политики видит свои обязанности перед основной массой жителей города, мы сегодня беседуем с заместителем руководителя департамента Николаем ФЕДОСЕЕВЫМ.
Статистика и жизнь
- Николай Викторович, как вы считаете, жилье стало доступнее для москвичей за последние годы?
- Если сравнивать с положением семилетней давности, то оно стало доступнее, безусловно. Появились такие рыночные механизмы, которые позволяют не только богатым, но и людям со средними доходами решать жилищные проблемы. Эти механизмы не просто появились, они работают и достаточно гладко. Взять те же самые субсидии. Хотелось бы больше, но и так ежегодно столица выделяет немалые деньги, 1,12 млрд. рублей, на выдачу субсидий для покупки жилья. Подчеркиваю, это не бесплатное жилье. Люди добавляют свои деньги и покупают товар на рынке.
Далее - ипотека. Получение кредита уже ни для кого не является примером исключительно из жизни "за бугром". Она стала реальностью и для нас. Другое дело, что она не перешла в разряд массовой. Пока этого трудно ожидать по объективным причинам. Тем не менее, все новые и новые люди прибегают к ее возможностям. Если пять лет назад к ней обращались только те граждане, которые могли бы приобрести себе квартиру и без всякой ипотеки (люди подстилали себе соломки на случай столкновения с фискальными органами), то сегодня ипотека - это механизм для тех, кому действительно не хватает денег. Она работает по прямому своему назначению. Повторяю, никого не могут удовлетворить ее масштабы. Для столицы 4 - 5 тысяч кредитов - это капля в море. С другой стороны, начало - всему голова. Впервые в прошлом году мы обкатали на практике схему, по которой ипотечный кредит получили очередники...
- Николай Викторович, мы условились, что наша беседа не об очередниках. Сконцентрируемся на другой части горожан.
- Тем не менее, это тоже москвичи, включившиеся в рыночный процесс. Но раз уговор был, то перейду к жилищным кооперативам. Кто-то их называет nо-прежнему жилищно-строительными, кто-то именует жилищно-накопительными, а суть одна. Практически, это аналог немецких стройсберкасс, когда люди участвуют во взаимном кредитовании друг друга. Форма начала развиваться в столице 5 лет назад. Она находится еще на этапе становления. Но сегодня ею пользуются уже тысячи людей, и тысячи людей с ее помощью приобрели себе квартиры.
- Вы перечисляете тропинки, по которым граждане идут по направлению к жилью. Но, может быть, оно еще быстрее уходит, и разрыв растет? Я имею в виду цены.
- Вы правы, жилье у нас последние пять лет непрерывно дорожало. И продолжает дорожать сегодня. Более того, я полагаю, что московская жилплощадь еще недооценена, и рост цен продолжится. И пусть меня обвиняют в том, что я представляю рупор инвесторов-строителей, жизнь нас рассудит. Но вместе с этим учитывайте, пожалуйста, и инфляцию: не менее 10% в год в целом по стране, а на рынке строительных материалов и услуг темпы опережающие: минимум 15% в год.
С другой стороны, нам постоянно жалуются на дороговизну ипотечных кредитов. Справедливо. Но давайте сравним: я уплачиваю 15% в рублях в год по кредиту. А жилье за это время дорожает на 25%. Получается, что кредит мне выгоден. Ведь я сегодня плачу по тем ценам, которые были вчера и даже позавчера. Вот почему я считаю, что в целом жилье стало доступнее.
- Но может быть, есть некий объективный количественный показатель доступности? Например, сколько жилья ежегодно покупается москвичами?
- Такой статистики у нашего департамента, к сожалению, нет. Я не могу потребовать от коммерческой организации сведений о том, кому они продают свой товар. Даже Росрегистрация не дает такую информацию.
С расчетом индекса доступности тоже тяжело, говорю об этом сразу. Это отношение средней стоимости жилья к средней величине зарплаты. Оно в нынешних условиях ничего не дает для формирования жилищной политики. У американцев есть хорошее выражение: вы сегодня съели курицу, я - ничего, в теории мы съели по полкуренка. Что, все сыты и довольны? Здесь то же самое.Исходные данные для расчета изначально некорректны. Не стану подробно говорить, что в типологии аналитиков, как минимум, 10 сегментов жилья. И у каждого своя цена. А средняя зарплата, - ее кто-нибудь знает? У нас по статистике народ живет - беднее некуда. А дороги забиты автомобилями, чуть на голову прохожим не забираются. Посмотрите на наш рынок недвижимости: сметают все, несмотря на цены, и не только за счет приезжих.
Для неочередников - рынок
- И все-таки: число льготных программ и механизмов для очередников близко к десятку. А для остальных граждан лишь мизерная ипотека и несколько домов ССК. Временами складывается впечатление, что у нас не Департамент жилищной политики, а Департамент жилищной очереди. Покритикуйте меня за невнимательность.
- Наша служба и опасна и трудна, и на первый взгляд, как будто, не видна. Но извините: 4,5 млн. кв. м жилья строится ежегодно. Много, как никогда. Из них почти 3 млн. возводят частные коммерческие организации, рынок. А кто закладывал камень за камнем в его основание? Кто начинал заниматься приватизацией? Кто организовывал первые продажи? Кто занимался созданием системы регистрации, тогда она еще не называлась государственной? Кто основал учетную регистрацию инвестиционных контрактов? А лицензирование риэлторов, их обучение, принятие экзаменов? И не наша вина, что часть функций впоследствии от нас ушла.
- Но это в прошлом, а сейчас?
- Я постепенно и приближаюсь к сегодняшнему дню. Кто выделяет земельные участки под строительство, кто организует для него условия? - Город! Правда, роль администрации постепенно снижается. Рынок вырос из пеленок, все более становится саморегулируемым. И это правильно. Но за нами сохраняются контрольные функции. Мы следим за соблюдением распоряжении правительства и выполнением инвестиционных контрактов. Мы формируем политику в отношении коммерческого строительства. Контролируем, конечно, не в одиночку, отчисления городу. Смотрим, чтобы не создавались районы "для бедных", нам не нужны острова социальной напряженности.
Между прочим, надо сделать так, чтобы инвестор шел в Москву. Основной источник жилья для городских целей - отчисления от коммерческого строительства. Тут важно не переборщить и не продешевить. Возьмешь с инвестора много - он тут же уйдет в Подмосковье. - В Москве есть проблема с инвесторами? По-моему, они чаще жалуются, что их не пускают на столичный рынок?
- Слава Богу, что такой проблемы нет. Но она могла бы быть. Достаточно повысить норму отчислений городу до 60%.
Кстати, Москва одной из первых создала систему открытых инвестиционных торгов. Я неоднократно слышал от политиков федерального уровня, что в Москве, мол, монополия. Простите, монополия - это сколько? Посчитайте московских застройщиков-инвесторов. Их даже не десятки, их больше. Следуя учебнику политэкономии, это, по крайней мере, картельное соглашение, но никак не монополия. Ведь строят далеко не только московские инвесторы.
- Хорошо, а в чем проявляется сегодня городская политика в отношении неочередников?
- Для них созданы рынок, ипотека, кооперативы, ССК и так далее. Не надо понимать городскую политику как ясли. Когда прибегает город в лице чиновника и начинает менять взрослому человеку пеленки. Если вы по своим "параметрам" не попадаете в категорию нуждающихся, имеющих право на материальную помощь метрами или рублями, то вам надо задуматься. В соответствии со статьей 40 Конституции РФ государство создает условия для реализации права на жилище. Департамент воспринимает это, в первую очередь, как задачу формирования рынка, на котором без опасения за свою жизнь, за свои деньги, можно приобрести жилье и оставаться его собственником сколь угодно долго. Согласитесь, мы ведь все к этому привыкли, принимаем как данность.
В свою очередь, гражданину надо подумать, как заработать на жилье. Не ждать, когда президент, или мэр поднимет его жизненный уровень в два раза, а думать, как получить образование или достаточный уровень квалификации, которые позволят взять ипотечный кредит.
Квартира - не булка
- А что в вашем понимании сегодня "доступное жилье"?
Это возможность для каждой конкретной семьи жить в человеческих условиях. Причем, совсем не обязательно имеется в виду приобретение жилья в собственность. Это еще и возможность арендовать жилье, возможность проживать в нем, уплачивая не разорительные для семейного бюджета деньги. Не надо все сводить к покупке жилья. Рынок жилья у нас довольно развит, хотя жилье не всем доступно в этой форме. Но у нас очень плохо обстоит дело с рыночным наймом. Наем у нас если и существует, то какой-то грязно-серый, как весенний снег на улице.
Еще раз хочу предостеречь читателей - не надо абсолютизировать доступность жилья. Лозунг "доступного жилья" вовсе не означает, что каждый может приобрести квартиру, как булку хлеба. Этого нет нигде. Даже в самых богатых странах далеко не все могут себе позволить приобрести жилье.
- А что, у департамента есть планы относительно организации найма жилья на коммерческой основе?
- Самые серьезные. Первый дом в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье" у нас возведен в конце 2002 года и прекрасно себя чувствует. Его нельзя назвать доходным, но наем жилья там все-таки коммерческий. К сожалению, законодательство до сих пор не стимулировало исполнительную власть возводить доходные дома для неочередников. В коммерческий наем мы обязаны передавать жилье только очередникам. И как исключение допускается предоставление жилья прочим гражданам, если от этого права отказались все стоящие в очереди. Но вы же прекрасно понимаете, что это не реально, когда у нас на очереди 200 тыс. семей. Жилищный кодекс теперь предусматривает такую возможность, но в городском законодательстве изменений по этому поводу пока нет. Мы приступили к работе над новой редакцией городского закона "Основы жилищной политики". В нем постараемся это прописать.
Но если обратиться к западному опыту, там доходными домами занимаются в основном коммерческие структуры. К сожалению, в этом секторе не получишь быстрой окупаемости, на которую сейчас ориентирован бизнес. Но экономика постепенно перенастраивается, эпоха быстрых спекулятивных операций отходит в прошлое. Думаю, что потребуется лет пять, чтобы в городе заработала система доходных домов.
Где лучше жить?
- А как городская политика координируется с федеральной программой? Такое впечатление, что федералы сами по себе, а Москва - сама по себе.
- Знаете, я сейчас надую щеки от важности, главное, чтобы не лопнули, и скажу, что федеральные власти позаимствовали очень многое из того, что было сделано в столице по организации рынка. В частности, в отношении ипотеки, накопительных кооперативов, учетной регистрации контрактов. Нам многое не нравится в законах федерального замеса, но старт многим из них был дан в Москве. Лоббирование их пошло в значительной мере из столицы. И сейчас мы, к примеру, продолжаем добиваться перевода на федеральный уровень нашей системы страхования жилья.
С другой стороны, в работе у нас находятся сразу несколько городских законов, которые мы адаптируем к новым федеральным правилам игры. Это законы о гарантиях прав граждан при переселении, об улучшении жилищных условий, о признании граждан малоимущими. В ближайшее время будет готова очередная редакция основ жилищной политики.
- Все чаще можно слышать, что москвичам придется конкурировать за место под солнцем с перебирающейся в столицу со всей России наиболее активной частью населения. В том числе, и при покупке жилья. Вплоть до того, что кому-то из коренных жителей придется город покинуть. Что вы можете сказать по этому поводу?
- Любые меры протекционизма, которые мы принимаем в Москве, могут иметь лишь ограниченный характер. Мы не закроем столицу, как в советские времена, не ограничим "прописку", не запретим свободу рыночных отношений. Вот вы говорите, что кому-то придется расстаться с Москвой. Звучит это кошмарно, как в советские времена высылка за 101-й км. Но замечу, что опыт развитых стран показывает: там выезд из большого города не носит катастрофического характера. Самым комфортным для проживания городом в США назван не Вашингтон или Нью-Йорк, а Сиэтл. По нашим меркам - это далекая провинция. У них там нет огромной дистанции в уровне жизни в центре и на периферии. Кстати, мы, когда формировали первую программу "Жилище" в середине 90-х годов, рассчитывали, что население города сократится приблизительно на 2 млн. человек. И все за счет оттока в Подмосковье, когда люди побегут от асфальта, бетона и загазованности ближе к природе. Этого не случилось. Инфраструктура Подмосковья на каком уровне была, на том примерно и осталась. Проблемы с транспортом, медицинским обеспечением, образованием... Но с некоторого момента ситуация начала выправляться. И со временем, думаю, в Подмосковье можно будет и учиться, и лечиться, и до работы в столице быстро добираться.
***
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Николай Викторович ФЕДОСЕЕВ родился в Москве в 1962 году. Имеет два высших образования: лингвистическое и юридическое. С 1986 по 1992 г. служил в армии. В департаменте работает с 1993 года. Женат, двое детей.
В прошлом - очередник.
Квартиру не приватизировал и пока не собирается. Увлекается велосипедом и фотографией.
***
САЙТ ДЕПАРТАМЕНТА ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ И ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА МОСКВЫ: WWW.HOUSING.MOS.RU
***
"ТЕЛЕФОН ДОВЕРИЯ" ДЕПАРТАМЕНТА ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ И ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА МОСКВЫ: 290-3960
***
1. Мы решили проверить, насколько актуально постановление Мосгордумы семилетней давности о доступном жилье, и попросили Департамент жилищной политики и Николая Викторовича прокомментировать некоторые его пункты:
Из постановления Мосгордумы от 13.05.98:
Начиная с 1998 года, внедрить системное исчисление индекса доступности жилья.
Из справки Департамента жилищной политики:
Индекс доступности жилья по городу Москве:
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Индекс доступности жилья рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры.
***
2. Из постановления Мосгордумы от 13.05.98:
Продолжить реализацию мероприятий по снижению стоимости строительства жилья в целях доведения стоимости 1 кв. м до размера полутора среднемесячных зарплат.
Комментарий Николая Федосеева:
- Можно внести в постановление стоимость квадратного метра хоть в половину месячной зарплаты. Только никаких последствий эта запись не будет иметь. Цену товара задает рынок. Она рождается в процессе каждого конкретного торга продавца и покупателя. Причем, заметьте, чем больше людей способно купить жилье, тем объективно лучше для населения. Мы всеми способами стремимся увеличить их число. Однако по закону рынка повышение спроса моментально приводит к росту цен. Парадокс состоит в том, что чем лучше мы работаем, тем выше цены! Конечно, я несколько утрирую, но проблема эта есть. Цены и без того растут из-за инфляции, а по причине высокого спроса они растут опережающими темпами. Если инфляция у нас 10 - 12%, то жилье дорожает на 25 - 30%. Может возникнуть вопрос, зачем тогда было это заносить в постановление? Как говорит наш вице-мэр, кто нам мешает сегодня быть умнее, чем вчера? Я с ним согласен.
***
3. Из постановления Мосгордумы от 13.05.98:
В соответствии с действующим порядком предоставлять гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья за счет средств городского бюджета.
Из справки Департамента жилищной политики:
Данные о предоставлении субсидий на строительство или приобретение жилья с 1998 по 2005 годы.
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
***
4. Из постановления Мосгордумы от 13.05.98:
Для обеспечения доступности приобретения жилья в г. Москве гражданами с уровнем дохода на члена семьи, превышающим прожиточный минимум, разработать и внедрить в 1998 году механизм целевых накопительных вкладов и привлечения денежных средств коммерческих банков в виде ипотечного кредитования населения под приемлемые проценты и на длительный срок.
Из справки Департамента жилищной политики:
В порядке эксперимента в 1998 году в Москве создано ОАО "Строительная сберегательная касса" в качестве оператора небанковского ипотечного кредитования. Из заключенных с участием "ССК" инвестиционных контрактов на 2 885 квартир ОАО "ССК" получило право направить на коммерческую реализацию 1465 квартир (160 тыс. кв. м). На цели переселения ОАО "ССК" передало городу 82 тыс. кв. м. Из 1 465 квартир только 173 были реализованы с помощью ипотеки. Причем, если в 2000 году было зарегистрировано 64 договора ипотеки, то в 2004 году - 2 договора.
В мае 2004 года создана служба розничного ипотечного кредитования Коммерческого банка "Московское ипотечное агентство". За отчетный период было предоставлено 70 ипотечных кредитов.
Общее количество договоров ипотеки, зарегистрированных в г. Москве.
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
***
5. Из постановления Мосгордумы от 13.05.98:
Для активного вовлечения средств жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, продолжить формирование целевых накопительных жилищных вкладов и предоставление кредитов.
Из справки Департамента жилищной политики:
В рамках жилищных программ города для москвичей, включая очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив "Молодой семье - доступное жилье", жилищные сбережения на вкладе "Жилищный" в "Московском муниципальном банке - Банке Москвы" и в форме приобретения облигаций КБ "Московское ипотечное агентство", по которым предоставлены государственные гарантии г. Москвы. Участниками накопительных систем стали свыше 900 московских семей.
