Недвижимость реагирует на рынок с запозданием на несколько месяцев
С середины 2008 года по середину 2009 года общее количество приостановленных проектов по строительству складов в Петербурге составило около 1,5 млн кв. м. Причиной замораживания объектов стало резкое падение спроса в складском сегменте. Складской рынок Петербурга находится в одном из самых тяжелых положений. Площадь свободных помещений может увеличиться в городе в течение 2009 года до 500 000 квадратных метров. При этом заполняемость складских комплексов, введенных в докризисное время, остается на высоком уровне (80%).
В 2007-2008 году рынок складской недвижимости очень активно развивался. Обусловлено это было, во-первых, огромным объемом грузоперевозок, во-вторых, насыщенностью рынка торговой и офисной недвижимости, доходность которой стала снижаться. В результате в конце 2007-2008 года часть недвижимости была перепрофилирована под склады, было заложено много новых проектов складской недвижимости, многие из которых сейчас мало востребованы.
Нынешняя ситуация на складском рынке осложняется и тем, что договоры на аренду складов, как правило, долгосрочные. Арендатор просчитывает маршруты своих фур, где и когда они будут останавливаться и т. д. Это долгосрочное планирование, поэтому и договор должен быть долгосрочным. "Если арендатор офисных площадей, грубо говоря, захотел и съехал, то арендатор склада должен все заранее продумать. Поэтому заключить договор на аренду складских площадей быстро не получится", - рассуждает директор по консалтингу и оценке Becar Realty Group Игорь Лучков.
Нечего хранить
В связи с сокращением грузопотоков в России уменьшилась потребность арендаторов и в складских площадях, что, в первую очередь, отразилось на уровне заполняемости складских комплексов. По данным Knight Frank, по итогам мая 2009 года, уровень вакантных помещений в складских комплексах класса A составил более 35%, в комплексах класса B - около 11%.
По мнению экспертов Knight Frank, эта тенденция на протяжении года будет только усиливаться. Существенное увеличение доли вакантных площадей в складских комплексах класса A объясняется снижением во втором полугодии 2008 года уровня платежеспособного спроса и отказом ряда потенциальных арендаторов от сделок по аренде в непростых условиях, сложившихся на мировых финансовых рынках. Кроме того, большинство из вновь вводимых помещений технологически не соответствуют основным требованиям, предъявляемым арендаторами (в том числе, по минимальной арендуемой площади, наличию возможности обработки мало- и среднетоннажного транспорта и др.). В свою очередь, сегодня девелоперы готовы обсуждать усовершенствование склада согласно техническим заданиям арендаторов.
Ольга Корнилова, директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) рассказала, что к завершающей стадии строительства сейчас подходят 160 000 кв. м складских площадей. Около 120 000 кв. м складов находятся на стадии получения актов ввода в эксплуатацию.
"С середины 2008 года по середину 2009 года общее количество приостановленных проектов составило около 1 500 млн кв. м. Наиболее глобальный ущерб складскому рынку принесло замораживание проекта "Колпино", который должен был стать одним из крупнейших логистических парков класса А в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Его общая площадь, по проекту, достигала порядка 580 тыс. квадратных метров. Планировалось, что первая очередь "Колпино" будет сдана в эксплуатацию в 2008 году. Однако, невзирая на 205 тыс. уже введенных кв. м, в начале апреля 2009 года компания "Евразия Логистик" объявила о приостановке реализации проекта на время экономической нестабильности", - рассказала госпожа Корнилова.
В целом диапазон арендных ставок на склады класса А в Санкт-Петербурге составляет от 2 800 до 5 100 руб. за кв.м. в год. С учетом всех дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, ставки "полной" аренды колеблются от 4 500 до 6 500 руб. за кв.м за год, не включая НДС.
"Появившиеся на рынке в четвертом квартале 2008 года и первом квартале 2009 года крупные проекты - ГОРИГО, "АКМ Лоджистикс", "МЛП - Уткина заводь", "Колпино", "Энерго", "Логопарк Нева" - заполнить арендаторами достаточно сложно. Если раньше в современных складских центрах предлагались площади от 5 000 кв. м, то сейчас минимальная планка снизилась до 500 кв.м, крупные компании оптимизируют занимаемые пространства, отказываясь от больших помещений, в которых нет необходимости. А собственники, в свою очередь, уменьшают объемы предложения по квадратным метрам", - говорит госпожа Корнилова.
Смещение потребностей
Венера Лаухина, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St.Petersburg говорит, что в период кризиса происходит смещение потребностей арендаторов. "Если до кризиса они готовы были арендовать большие площади, то сегодня их потребности сократились как минимум вдвое. Кроме того, в текущей ситуации потенциальные арендаторы, просто опасаются принимать решения об аренде склада в сложившейся непростой финансовой ситуации", - говорит она.
"Кризис стимулировал тенденцию субаренды высококлассных складских комплексов, выявив уже давно наметившееся очевидное несоответствие структуры предложения и спроса в Санкт-Петербурге. В комплексах класса А еще во II-III кварталах 2008 года предлагались блоки минимум 5 тыс. кв. м, хотя основной спрос арендаторов составлял 1-3 тыс. кв. м.
Типичными держателями больших площадей выступали крупные логистические операторы, арендовавшие складские площади на перспективу роста собственных оборотов. Излишки площадей позволяли им генерировать дополнительный доход не только от сдачи в аренду паллето-мест на складе, но и от продажи услуг по управлению цепочками поставок. Сегодня же многие компании вынуждены искать субарендаторов вовсе не с целью заработать, а из-за сокращения своих потребностей и из-за невозможности расторгнуть долгосрочные договоры, выход из которых грозит им серьезными штрафными санкциями", - говорит госпожа Лаухина
На текущий момент доля субарендного предложения на рынке Петербурга, в отличие от Москвы, где субаренда начала развиваться еще в 2007 году, пока незначительна. Однако при условии дальнейшего снижения товарооборотов и, учитывая, что более 40% коммерческих площадей на рынке арендовано логистическими операторами, доля субарендного предложения может существенно возрасти.
Тем не менее пока практика субаренды не составляет прямой конкуренции первичному рынку складской недвижимости. Вместе с тем изменение ситуации на рынках потребления приведет к снижению потребностей существующих арендаторов и может способствовать росту субаренды и вакантных помещений на рынке в помещениях всех классов.
Владельцы складских комплексов стали более сговорчивы в отношении условий аренды. Они используют всевозможные механизмы привлечения арендаторов. Если ранее заключались длительные договоры на 5-10 лет, то сейчас многие собственники меняют условия в пользу арендатора. Сейчас минимальный срок аренды снизился до одного года. Страховой депозит с шести месяцев снизился до двух, существует также фиксация ставок в рублях.
"Арендные ставки на складские площади класса А и В будут снижаться, а арендаторами будут востребованы площади от 700 до 2 500 кв.м в складских объектах классов В, - прогнозирует госпожа Корнилова.
Инертный рынок
Игорь Лучков рассуждает: "Складской рынок развивается медленно. Строить склад без тщательной концепции бессмысленно. Еще до начала строительства нужно иметь подготовленный участок, грамотную концепцию с продуманной логистикой, помещениями и - что важно - уже заключенные договоры с арендаторами, под которых будет строиться склад. Потому что можно построить, скажем, несколько тысяч кв. метров рефрижераторных складских помещений, а потом просто их не сдать. И в таком случае реализовать эти площади будет сложно, так как реализация каждого типа склада (будь он теплый или холодный, открытый или закрытый, отапливаемый или неотапливаемый) имеет свою специфику".
С начала 2009 года количество грузоперевозок снизилось, соответственно, снизилась и востребованность складских помещений как минимум на 10%. "Складская недвижимость - рынок инертный. На настоящий момент уже есть ряд предпосылок к позитивному развитию экономической ситуации и постепенному выходу из кризиса. Однако ясно, что складской рынок будет выходить из кризиса с опозданием, так как он завязан на производстве. В мае Росстат зафиксировал падение производства по России на 17%, и это при том, что уже фиксируется рост цен на нефть. Может случиться так, что складской рынок будет выходить из кризиса с запозданием в несколько месяцев. На данный момент крупных сделок по брокериджу складских помещений нет, или они не афишируются (я не учитываю временные договоры). Очень многое зависит сейчас от рыночной стратегии собственника или оператора склада. Цены реальных сделок редко соответствуют заявленным. Размер дисконта в некоторых случаях может доходить до 30-40%. Дисконт зависит от стратегии собственника или оператора склада, а также от его заинтересованности в новом арендаторе. Кроме того, хочу отметить, что в тех случаях, когда склады изначально были качественными, с продуманной концепцией, логистикой и т. д., они будут востребованы даже на фоне сворачивания производств и освобождения складских площадей. Качественной складской недвижимости всегда было недостаточно на рынке, поэтому склады класса А и B от кризиса пострадают меньше всего", - резюмирует господин Лучков.
Как прогнозируют специалисты Knight Frank St.Petersburg, в целом в 2009 году ожидается ввод не более 200-250 тыс. кв. м, что не превышает 25% от заявленных до кризиса к вводу в данный период складских площадей высокого класса.
При условии стабилизации экономической ситуации возможно восстановление прежнего объема спроса, что создаст перспективы для новых девелоперских проектов в складском сегменте. Успешность вновь создаваемых комплексов будет зависеть от их соответствия параметрам спроса, так как постепенно "рынок арендодателя" становится "рынком арендатора".
В то же время, в 2009 году на рынке сохранится дефицит сравнительно небольших арендных блоков (до 2000 кв.м) и складских помещений класса В, обеспечивающих приемлемые возможности работы для арендаторов. С учетом заморозки значительного числа проектов, при условии оптимистичного сценария развития макроэкономической ситуации в 2010-2011 году на рынке возможно возникновение ситуации общего дефицита предложения качественных складских помещений. В какой то мере текущая ситуация может стать необходимым девелоперам тайм-аутом, во время которого у них появляется возможность пересмотреть концепцию своих проектов в соответствии с реальными потребностями арендаторов.
"Произойдет и переориентация девелоперов. На фоне рыночного энтузиазма они закладывали и площади, и проекты, и ставки в расчете на будущий рост рынка. Однако уже сейчас ряд девелоперов начинают переориентацию на склады класса В, на блоки меньшей площади и менее крупные компании арендаторов. В связи с неочевидным спросом усилится тенденция развития не столько строительства новых объектов, сколько ленд-девелопмента и предложений build-to-suit. Рынок в условиях ограниченного спроса и ресурсов, будет дифференцироваться, а девелоперы будут стараться более четко понять своего потребителя, свою рыночную нишу, и, как вариант, мы увидим развитие специализированных складов, ориентированных не на абстрактных клиентов некоего универсального склада, а на более четкие группы арендаторов и потребности их бизнеса", - резюмирует госпожа Лаухина.
